Banyak yang berharap dengan diberlakukannya Tax Amnesty gairah investasi masyarakat bakal terdongkrak, termasuk di properti. Benarkah? Atau malah sebaliknya?
Menarik memang mengupas perjalanan perkembangan industri properti Indonesia. Naik-turunnya menjadi kisah panjang yang seperti tidak memiliki akhir berkesudahan. Bahkan, dalam kurun lima waktu terakhir, cerita tentang properti Indonesia begitu epik nan menggemaskan.
Kurun waktu antara 2010-2013 adalah masa-masa keemasan properti yang sangat menjanjikan. Seiring meningkatnya produksi industri komoditas semisal pertambangan, properti juga terkena getah manisnya di mana investasi yang terjadi bahkan melebihi unsur kebutuhan.
“Pada masa itu, seorang investor bisa membeli hingga dua-tiga unit dan ada juga yang satu lantai,” kata pengamat ekonomi Aviliani dalam sebuah kesempatan.
Fakta pun berbicara sama. Beberapa pengembang yang dimintai sharing pengalaman di periode tersebut juga mengamini bahwa bisnis properti waktu itu ibarat buah sedang mengkel-mengkel-nya. Masyarakat pun terbuai untuk menanamkan uangnya di beragam jenis properti mulai dari residensial hingga komersial, primary maupun secondary.
“Sampai ada yang baru jual konsep saja sudah bisa terjual,” ungkap Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch. Saat itu, meski tidak banyak stimulus yang diberikan oleh pemerintah, industri properti tampak berjaya dari segala sisi.
Padahal, pada periode 2011-2015 sesungguhnya pertumbuhan ekonomi Indonesia terus mengalami perlambatan. Dampaknya tentu memengaruhi seluruh sektor perekonomian, termasuk properti. Akibat dari tren perlambatan inilah yang membuat sektor properti melesu hingga pada akhirnya Bank Indonesia menerapkan kebijakan makroprudensial berupa Loantovalue(LTV) pada 2013, walau harus diakui penjualan properti masih tergolong ‘melorot’.
Maka, bertubi-tubilah sejak masa jaya pada 2012, perlahan demi perlahan properti Indonesia seakan kembali ke titik awal. Karenanya, saat ini pemerintah berupaya mengeluarkan segenap energi berupa rangsangan untuk memicu geliat sektor properti berdiri tegak hingga bisa menjadi instrumen investasi paling seksi.
Untuk diketahui saja, menurut Yustinus Prastowo, Executive Director Center for Indonesia Taxation Analysis (CITA), sejatinya di tahun 2016 ini kondisi ekonomi nasional termasuk properti tidak jauh berbeda atau mengalami perubahan yang positif. Pertumbuhan ekonomi hanya tumbuh 4,92% dan 5,18% pada kuartal kedua. Meski Agustus silam disokong dengan satu rangsangan berupa pelonggaran Loan to Value (LTV) pada, nyatanya belum berdampak signifikan terhadap sektor properti.
“Belum bisa dibilang berubah. Tapi dengan pemerintah mengambil sikap, ada niat untuk perubahan,” kata Yustinus lewat jawaban tertulisnya.
Harus Dirangsang
Entah benar atau tidak, properti Indonesia pada akhirnya harus selalu dirangsang untuk bangkit dan maju. Umumnya, minat investor properti bahwa untuk berinvestasi akan tergoda bilamana ada sejumlah kebijakan yang memudahkan langkahnya dalam memutuskan untuk membeli atau tidak.
“Iya dong, sebagai investor kami butuh kepastian peraturan dan hukum karena yang kita taruh bukan uang kecil,” cetus seorang investor yang enggan disebutkan namanya.
Pemerintah pun jeli dalam menyikapi persoalan turunnya hasrat investasi masyarakat ini. Aneka amunisi disiapkan di antaranya kebijakan BI 7 Days Repo-Rate, LTV, paket kebijakan XIII sampai Tax Amnesty (pengampunan pajak). Pertanyaannya, apakah ini semua bakal membuat properti bangkit?
Menjawab pertanyaan tersebut, Yustinus punya analisis sendiri. Ia memaparkan, untuk mendorong sektor properti, pihak terkait seperti Bank Indonesia, OJK maupun pemerintah (Kementerian PUPR dan Kemenkeu) melakukan beberapa usaha melalui kebijakan seperti pelonggaran LTV dan paket kebijakan ekonomi.
Lebih rinci Yustinus menyebutkan, pelonggran LTV dinilai akan mampu meningkatkan penjualan properti karena masyarakat mengeluarkan uang kas atau modal yang lebih sedikit guna mampu membeli rumah. Berikutnya, selain LTV, Bank Indonesia juga telah mengubah suku bunga acuan menjadi BI 7-Days Repo Rate. Perubahan suku bunga acuan ini akan mampu menurunkan tingkat suku bunga pinjaman termasuk suku bunga KPR.
“Dengan demikian, biaya masyarakat untuk membeli rumah melalui kredit akan lebih murah,” pungkasnya.
Sementara itu, kiprah dari sisi pemerintah, yakni dengan mengeluarkan mengeluarkan paket kebijakan ekonomi yang membolehkan warga negara asing (WNA) membeli properti di Indonesia serta penurunan tarif PPh Final dan BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Kedua kebijakan ini secara teoretis akan mendorong permintaan terhadap properti karena memperluas kesempatan untuk mengakses properti (kemampuan membeli) dan perluasan ceruk kredit yang akan membantu konsumen.
“Saya rasa ini beberapa langkah stimulus yang cukup bijak di tengah kondisi perlambatan seperti sekarang,” sebutnya lagi.
Tuah TaxAmnesty
Dari sekian kebijakan yang digelontorkan pemerintah, yang mungkin paling menarik perhatian adalah terkait dengan kebijakan tax amnesty. Kebijakan yang satu ini layaknya hujan yang turun di musim kemarau. Kehadirannya begitu dinanti karena diyakini memiliki dampak sangat kencang terhadap pertumbuhan ekonomi nasional termasuk properti di dalamnya.
Bagaimana tidak? Harapan untuk dapat meningkatkan APBN dari jalur pengembalian dana deklarasi (dalam dan luar negeri) dan repatriasi (luar negeri) sangat besar sehingga bisa menyeret kemampuan negara untuk membangun sejumlah infrastruktur yang berimbas persis terhadap pertumbuhan industri properti.
Dan benar. Sebagaimana telah diprediksi sebelumnya, kebijakan tax amensty ternyata membawa angin segar dan suntikan darah baru terhadap pertumbuhan sektor properti. Terlebih setelah menteri keuangan menyetujui investasi di sektor properti (real estate) sebagai salah satu instrumen investasi bagi dana repatriasi tax amnesty.
Lain lagi dengan dampak tidak langsungnya. Yustinus menilai, tax amnesty akan berdampak pada peningkatan sisi funding perbankan yang pada akhirnya mendorong penurunan tingkat suku bunga.
“Penurunan tingkat suku bunga ini nantinya akan mempermudah masyarakat yang ingin membeli properti melalui KPR. Tentunya hal tersebut akan mendorong para investor atau konsumen untuk berinvestasi kembali di sektor properti,” urainya.
Senada dengan Yustinus, Ali Tranghanda juga melihat bahwa tax amnestypada dasarnya bisa dikatakan memiliki pengaruh yang langsung maupun tidak langsung. Menurutnya, bila tax amnestyberjalan dengan baik maka roda ekonomi akan berputar luar biasa. Terutama dana-dana besar dari luar negeri (repatriasi) akan masuk ke sektor-sektor padat modal seperti pembangunan infrastruktur yang menjadi salah satu tujuan investasi.
Namun, keduanya menyepakati jika dampak tax amnesty sampai triwulan III/2016 diperkirakan belum terlalu terasa pada sektor properti karena sebagian besar masih berupa harta deklarasi dalam dan luar negeri. Ini tentu berbeda dengan skema repatriasi, moda deklarasi dalam dan luar negeri tidak mewajibkan harta yang dilaporkan untuk dialihkan ke beberapa instrumen investasi seperti properti sebagai investasi di luar pasar keuangan.
“Apalagi repatriasi dana sendiri baru dapat dilakukan paling lambat 31 Desember 2016, artinya dampak secara efektif akan dirasakan di 2017 mendatang,” papar Yustinus dan Ali dalam wawancara masing-masing.
Ali sendiri malah berani memprediksi bahwa mulai awal 2017, pasar properti menengah-atas justru akan kebanjiran pasar. “Bukan tanpa alasan, sampai 20 September 2016 deklarasi aset telah menembus angka psikologis Rp1.011 triliun dengan dana repatriasi per 22 September Rp71,3 triliun dan akan terus semakin bertambah,” timpalnya.
Optimisme dan kepercayaan diri adalah dua kata kunci untuk menggambarkan betapa berartinya penerapan tax amnesty terhadap minat investasi properti. Itu pula yang disampaikan Budi Yanto Lusli, President Director Synthesis Development dalam sebuah seminar mengenai tema tersebut.
Bebernya, Indonesia adalah negara dengan prospek market properti yang besar. Dengan pengampunan pajak, maka banyak transaksi properti dari dana-dana yang selama ini tidak digunakan atau menganggur bisa masuk melalui bank ataupun pembelian langsung properti. Nah, dana pembelian langsung tersebut memberikan penambahan kapitalisasi pasar properti dengan nilai yang besar.
“Dana masuk setidaknya akan mengendap sekitar tiga tahun dan properti akan menjadi pilihan utama sebagai investasi jangka panjang yang selalu bertumbuh," ujarnya.
Kendala di Tengah Peluang
Di tengah semangat mengibarkan bendera “Ungkap, Tebus, Lega” sebagai motto dari tax amnesty, ada baiknya kita memperhatikan pula kendala yang akan dihadapi dari skema ini.
Sehubungan dengan kebijakan tax amnesty, kendala kebangkitan sektor properti adalah kecilnya jumlah pengungkapan harta melalui skema repatriasi. Jika jumlah aset yang dilaporkan melalui skema repatriasi kecil, maka jumlah aset yang akan dialihkan ke instrumen investasi real estate pun semakin kecil.
Hal ini akan menjadi ganjalan bagi bangkitnya sektor properti melalui tax amnesty. Pelonggaran LTV memang dapat menjadi pendorong sektor, namun keberhasilan pelonggaran LTV akan bergantung pada perbankan itu sendiri karena pelonggaran ini bersifat opsional.
Perbankan bisa saja tidak menggunakan opsi tersebut karena memilih kebijakan peningkatan atau mempertahan kualitas aktiva produktif perbankan. Sedangkan kebijakan itu sendiri bergantung dari kondisi NPL (non-performing loan) perbankan.
“Oleh karena itu, perkembangan NPL perbankan dapat menjadi kendala bangkitnya sektor properti,” ungkap Yustinus serius.
Belum lagi dengan kebijakan pemerintah yang mengijinkan WNA untuk membeli properti namun masih ada ketidakjelasan soal status kepemilikan properti oleh WNA. Hal ini bisa menyebakan investor asing ragu membeli properti di Tanah Air.
Sampai kendala dari luar negeri yakni rencana kenaikan suku bunga bank sentral Amerika Serikat dapat mengerek tingkat suku bunga di dalam negeri. Selain itu, kondisi ekonomi China yang masih belum menentu dapat berdampak terhadap perekonomian Indonesia, terutama sektor komoditas. Jika ekonomi China terus mengalami pelemahan, maka permintaan akan komoditas akan turut melemah mengingat Negeri Panda ini merupakan konsumen komoditas terbesar di dunia.
Terlepas dari kendala yang menghadang, program tax amnesty sudah semestinya bisa dikawal serta diawasi dengan baik dan profesional. Menggunakan istilah “Dinanti sekaligus Dikritisi”, harus diakui bahwa keberhasilan pengampuan pajak secara global lebih sebagai pengecualian ketimbang norma. Potensi kegagalannya pun lebih besar, terutama di negara berkembang.
“Selain itu belum ada fakta empiris yang meyakinkan bahwa pengampunan pajak dijamin berhasil, sehingga hal ini yang menjadi alasan mengapa sedari awal kebijakan ini dikritisi,” imbuh Yustinus.
Sekadar memberi saran, Yustinus menyampaikan bahwa program ini tidak boleh disalahgunakan serta harus diimbangi dengan kejujuran dan komitmen membangun hidup bersama yang lebih baik. Menurutnya, ini adalah kesempatan emas terakhir sebelum penegakan hukum yang tegas dan keras diberlakukan. Tidak ada alasan untuk tidak berpartisipasi dan memanfaatkan, termasuk wajib menghindari upaya-upaya manipulatif yang akan merugikan negara.
“Ini adalah panggilan Ibu Pertiwi bagi seluruh anak bangsa, untuk pulang bergotong royong membangun negeri, menuju kesejahteraan bersama yang dicita-citakan. Momentum AEoI (Automatic Exchange of Information) dan komitmen menangkal praktik penghindaran pajak secara global akan menjadi insentif bagi keberhasilan program ini ,” ujarnya memberi saran.
Banyak harapan yang kadung disematkan melalui implementasi tax amnesty sehingga bisa memberikan pengaruh yang positif terhadap pertumbuhan ekonomi bangsa. Langkah pemerintah memang tidak pernah lepas dari kritik dan saran. Satu hal pasti, sebagus apa pun kebijakan yang dikeluarkan jika lagi-lagi tidak ditaati oleh segenap elemen, sudah barang tentu rakyatlah yang pertama kali merasakan kerugiannya.
Namun, jika program ini berhasil, berarti benar bahwa tax amnesty memiliki tuah yang ampuh. □
Aset Indonesia di Luar Negeri
Berbagai penelitian menunjukkan bahwa jumlah harta milik orang Indonesia di luar negeri yang belum dipajaki sungguh fantastis. Tax Justice Network (TJN) pada 2010 melaporkan bahwa aset keuangan Indonesia yang berada di negara tax haven mencapai US$331 miliar.
Dengan menggunakan data bunga riil rata-rata Indonesia selama periode 2010-2015 (5,15%), perkiraan jumlah aset keuangan tersebut pada 2015 adalah sebesar US$430 miliar atau sekitar Rp5.844 triliun.
Jumlah tersebut setara dengan 52,7% dari perkiraan PDB tahun 2015 yang berjumlah Rp 11.091 triliun. Berangkat dari fakta tersebut, menteri keuangan meyakini dalamtax amnesty, aset yang berada di luar negeri bahkan mencapai Rp11.000 triliun dan repatriasi setidaknya dapat mendulang Rp1.000 trilyun (sebagian adalah deklarasiback to back loan).
Bank Indonesia dan CITA memprediksikan angka moderat Rp500 triliun repatriasi, atau setidaknya Rp200 triliun.
(sumber:Center for Indonesia Taxation Analysis)
