Kurangnya Perencanaan Tata Ruang Menimbulkan Permasalahan Perumahan Jember

Perumahan merupakan kumpulan rumah yang memiliki fungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian untuk hidup yang telah dilengkapi dengan prasarana lingkungan, yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan, seperti pembuangan dan pengelolaan sampah, tersedianya jalan, penyediaan air minum, listrik yang memadai, sarana telekomunikasi, pada intinya memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya. 

Berdasarkan UU No. 1 Tahun 2011 tentang perumahan dan kawasan pemukiman, perumahan memiliki definisi kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik itu pemukiman desa maupun pemukiman kota yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya dari pemenuhan rumah yang layak huni. 

Sementara itu, kawasan pemukiman dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman, adalah bagian dari lingkungan hidup yang berada di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan ataupun kawasan perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang mendukung peri kehidupan.

Perumahan dengan pemukiman memiliki hubungan yang sangat erat. Hal ini dikarenakan perumahan dan pemukiman adalah kesatuan fungsional, sebab pembangunan perumahan harus berlandaskan dengan suatu pola pemukiman yang menyeluruh, yakni meliputi fasilitas sosial, sarana umum, prasaranan lingkungan, terutama di kawasan perkotaan yang mempunyai masalah majemuk dan multidimensional.  Menurut persyaratan kesehatan perumahan dan lingkungan pemukiman berdasarkan keputusan menteri kesehatan (Kepmenkes) No. 829/Menkes/SK/VII/1999 :

Lokasi

• Tidak terletak pada daerah kebakaran seperti alur pendaratan penerbangan dan daerah rawan kecelakaan.
• Tidak terletak pada daerah rawan bencana alam, seperti bantaran sungai, tanah longsor, gelombang tsunami, zona gempa, aliran lahar, dan sebagaiannya.
• Tidak terletak pada daerah bekas tambang atau daerah bekas tempat pembuangan akhir (TPA).

Perumahan dan pemukiman ketika tidak berfungsi sebagaimana mestinya menimbulkan isu permasalahan yang umumnya terjadi di kawasan perkotaan. 

Permasalahan ini merupakan sebuah permasalahan yang berlanjut dan bahkan terus meningkat, beriringan dengan pertambahan jumlah penduduk, kependudukan yang dinamis, dan tuntunan-tuntunan sosial ekonomi yang semakin berkembang. 

Kurangnya persiapan suatu kota dengan sistem perencanaan dan pengelolaan kota yang tepat dalam mengantisipasi pertambahan jumlah penduduk dengan berbagai motif dan keragaman menjadi penyebab utama memicu timbulnya permasalahan perumahan dan pemukiman.

Kondisi perumahan di Kabupaten Jember dapat dikatakan beragam. Ada beberapa jenis perumahan di Kabupaten Jember, dimulai dari kawasan elit yang di dalamnya berisi rumah gedung dengan nilai tinggi. Ada pula kawasan perumahan penduduk yang mulai padat penghuni. Serta ada juga kawasan pemukiman yang terdapat kumpulan rumah dalam kategori kurang layak untuk dihuni. 

Kawasan-kawasan tersebut ada akibat pertumbuhan alamiah yang tidak melihat prasarana lingkungannya, contohnya hunian sekitar pinggir rel dan sekitar sempadan sungai. Hal tersebut dipengaruhi oleh daya beli masyarakat Kabupaten Jember yang kurang mendukung. Perumahan yang dikatakan beragam tersebut juga menimbulkan beberapa macam isu permasalahan.

Kabupaten Jember merupakan kabupaten yang mayoritas penduduknya adalah kalangan masyarakat kelas menengah ke bawah. Pada akhirnya, permasalahan perumahan yang muncul dalam sektor perumahan adalah rumah kosong (housing stock), kawasan kumuh dengan rumah tidak layak huni (RTLH) yang masih belum ditangani, serta tingginya angka defisit rumah (backlog). Kemudian karena mayoritas adalah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dan masyarakat berpenghasilan menengah (MBM) mengakibatkan daya beli masyarakat masih lemah.  

Sementara itu, permasalahan utama yakni perumahan di Kabupaten Jember dalam pemanfaatan lahan perumahan dan pemukiman belum secara menyeluruh mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah  (RTRW) dan orientasi dalam perkembangannya masih bersifat horizontal sehingga mengakibatkan cenderung tercipta urban sprawling (pembangunan yang tidak terpola dengan baik). Urban sprawling kemudian dapat menyebabkan kawasan kumuh dengan rumah tidak layak huni (RTLH).

Selain urban sprawling, juga menimbulkan inefisiensi pelayanan prasarana dan sarana. Kondisi yang sering terjadi di perumahan Kabupaten Jember adalah izin lokasi pemanfaatan lahan perumahan melebihi kebutuhan nyata yang dibutuhkan, sehingga berakibat pada meningkatnya luas area lahan tidur (vacant land).  Fenemona tersebut terjadi karena daya beli masyarakat masih lemah sedangkan harga perumahan tinggi. 

Daya beli masyarakat yang masih cenderung lemah disebabkan pemanfaatan lahan perkotaan yang semakin mempersulit warga. Kenaikan harga tanah menjadi pendongkrak utama kenaikan harga rumah, berdasarkan perkim.id (Perumahan dan Kawasan Pemukiman) harga rumah bahkan naik dengan rata-rata 20% per tahun.

Contoh perumahan Kabupaten Jember yang mengalami vacant land adalah Perumahan Mandiri Land. Akibat perumahan yang melebihi kebutuhan menyebabkan tingginya angka defisit rumah yang pada akhirnya membuat lahan tersebut menjadi terbengkalai. Hal ini dipengaruhi pula oleh sarana dan prasarana yang kurang memadai, ditambah dengan kondisi keamanan yang kurang menjamin keselamatan para penduduk perumahan.

Selain itu, banyak perumahan elit yang mulai dikembangkan di Kabupaten Jember, seperti Amany Residence 2 yang terletak di Jalan Cendrawasih, Krajan, Kecamatan Patrang, adapula Mojopahit Residence yang berada di Jalan Mojopahit, Kecamatan Kaliwates, dan Taman Anggrek Regency yang berada di Tegal Besar, Kecamatan Kaliwates.  

Perkembangan perumahan elit seharusnya perlu dipertimbangkan dengan mayoritas penduduk di Kabupaten Jember. Akibat banyaknya rumah yang mahal membuat masyarakat lebih memilih tingga di daerah kavling yang lebih terjangkau. Sayangnya, daerah kavling kurang mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah  (RTRW) akibatnya prasarana lingkungan belum mencukupi. 

Salah satunya adalah drainase yang masih kurang terjaga, jika drainase tidak mencukupi maka kawasan tersebut memiliki risiko akan terjadi banjir. Selain itu juga, ada perumahan di Kabupaten Jember yang tergolong padat, perumahan ini berada di daerah Tegal Besar, Kecamatan Kaliwates. Kepadatan perumahan di daerah tersebut menyebabkan arus lalu lintas sering menjadi macet.

Sejatinya pemenuhan rumah rakyat adalah hak konstitusional rakyat yang menjadi tanggung jawab bagi pemerintah sebagaimana telah diatur dalam Pasal 28 H ayat (1) UUD 1945.  

Berdasarkan Pasal 28 H ayat (1) bahwa setiap orang memiliki hak untuk hidup sejahtera secara lahir maupun batin, bertempat tinggal, dan memperoleh lingkungan hidup yang sehat, baik, serta memperoleh layanan kesehatan.  

Supaya tercipta masyarakat yang mendapatkan hak konstitusionalnya perlu terobosan dari pemerintah dalam pembangunan perumahan khususnya perumahan rakyat bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). 

Hal ini perlu didukung oleh regulasi, penyediaan dan pembiayaan perumahan, serta kerjasama stakeholder utamanya yang memiliki peran usaha pembangunan perumahan (development).  Maka bagi para pengembang atau pihak developer perlu memperhatikan bagaimana kriteria dan mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah  (RTRW).

Sumber : Ilustrasi perumahan bersubsidi - Kementerian PUPR

Jika melihat dalam jangka waktu panjang untuk masa yang akan datang, pengembangan perumahan di Kabupaten Jember perlu perumahan rakyat. Perumahan rakyat nantinya diharapkan dapat membantu daya beli masyarakat untuk memiliki rumah. Supaya masyarakat memiliki lahan layak huni yang tidak kumuh, hal ini mencegah adanya pertumbuhan alamiah pemukiman yang menyebabkan tata ruang menjadi tidak beraturan. 

Maka dalam pembangunan perumahan nantinya perlu mempertimbangkan masyrakat berpenghasilan rendah (MBR) dan masyarakat berpenghasilan menengah (MBM) agar tidak terjadi ketimpangan, sehingga tidak hanya berfokus pada penawaran hunian mewah. Selain itu, pengembangannya juga berorientasi pada Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan dilengkapi pula dengan prasarana lingkungan.