Meskipun kondisi ekonomi global sedang dilanda krisis, nampaknya sektor properti di Indonesia masih menunjukkan trend yang positif. Hal ini bisa dilihat dari tumbuhnya angka kredit properti secara signifikan. Bahkan dari waktu ke waktu kredit properti terbukti secara konsisten tumbuh di atas tingkat pertumbuhan kredit secara umum. Total nilai kredit properti perbankan pada akhir triwulan tiga lalu telah mencapai Rp 285,292 trilyun atau tumbuh 24,85 persen. Sedangkan pertumbuhan kredit perbankan secara keseluruhan tercatat selitar 20,5 persen.
Kontribusi terbesar kredit properti masih datang dari kredit kepemilikan rumah dan kredit kepemilikan apartemen, yakni Rp 169,21 triliun setara dengan 59,31 persen dari seluruh kredit properti per September 2011. Jumlah penyaluran kredit KPR/KPA tersebut tumbuh 24,38 persen dibandingkan pencapaian pada periode serupa tahun lalu yaitu Rp 136,03 triliun.
Tingginya kredit properti ini tidak lepas dari strategi bisnis yang digunakan oleh para pengembang yang terus berupaya menarik minat pembeli. Persaingan ini nampaknya berpengaruh positif pada peningkatan daya beli masyarakat untuk memiliki rumah. Disisi lain, bank pemerintah maupun swasta terlihat menawarkan produk KPR secara agresif.
Bank-bank papan atas juga beramai-ramai terjun ke produk kredit ini. Bahkan saat ini beberapa bank syariah juga sudah serius untuk menggarap sektor properti ini. Nampaknya bank-bank syariah ini tidak rela membiarkan potensi pasar KPR hanya dinikmati para pemain lama yang sudah mapan dari bank konvensional. Akibatnya mereka pun berupaya sedemikian rupa agar produk mereka masuk dalam daftar pilihan yang dipertimbangkan calon debitur KPR.
Masing-masing bank mengklaim keunggulan paket produknya masing-masing sebagai daya tarik kepada pembeli, seperti tarif yang rendah, kemudahan prosedur pengajuan kredit, kemudahan angsuran dan luasnya jaringan kerjasama dengan pengembang. Mereka ingin menunjukkan bahwa mereka mampu bersaing menjadi pelaku pasar di produk KPR sekaligus menyediakan lebih banyak pilihan KPR kepada masyarakat.
Dalam kredit properti masing bank telah mempunyai segmen market masing-masing. Namun nampaknya segmen pasar menengah ke bawah diperkirakan makin prospektif dan menjadi idaman bagi pelaku pasar. Hal ini didukung adanya berbagai kebijakan pemerintah yang terus mendukung percepatan penyediaan tempat tinggal untuk masyarakat menengah ke bawah. Pemerintah memberikan subsidi bunga melalui perbankan kepada pembeli golongan ekonomi lemah ini sehingga daya beli di segmen ini tetap terjaga.
KPR SYARIAH
KPR Syariah atau sering disebut dengan KPR iB (Islamic Banking) merupakan salah satu alternative bagi masyarakat untuk mendapatkan segala kebutuhan yang berkaitan dengan perumahan dengan akad syariah. Meskipun pembiayaan properti yang disalurkan perbankan syariah porsinya masih terbilang kecil dibanding kredit properti secara nasional, namun produk KPR iB ini semakin diminati masyarakat. Hal ini juga sejalan dengan semakin dikenalnya bank syariah di Indonesia. Hampir semua bank syariah tersebut juga melayani pembiayaan kepemilikan rumah.
Bahkan ada bank syariah telah menempatkan produk KPR nya sebagai salah satu produk unggulan, sehingga segala daya upaya dikerahkan agar produk tersebut bisa bersaing di pasar properti, mulai dari penawaran fitur yang menarik, strategi promosi sampai dengan melakukan kerjasama dengan berbagai pengembang.
Beberapa bank syariah mengangkat produk KPR-nya sebagai produk unggulan karena menilai pembiayaan rumah ini mempunyai risiko yang sangat rendah. Dibandingkan kredit sektor lain, tingkat kemacetan KPR ini jauh lebih rendah. Apabila kita lihat lebih lanjut, rendahnya kredit bermasalah ini disebabkan beberapa faktor, yaitu pola pemberian KPR yang berasaskan asset based financing (berjaminan rumah yang dibiayai) terbukti mampu memacu nasabah untuk membayar cicilan tepat waktu. Disisi lain dengan sistem pemrosesan kredit KPR melalui scoring system dan centralized processing yang dibantu pemanfaatan teknologi informasi, sudah teruji mampu menyaring nasabah yang berkualitas. Apalagi dengan sistem monitoring dan penagihan kredit yang terintegrasi telah terbukti mampu mencegah penurunan kolektibitas kredit.
Berkembangnya KPR syariah ini tidak terlepas dari berbagai keunggulan fitur produk KPR syariah yang tidak dimiliki oleh KPR konvensional. Dari sisi tujuan penggunaan, manfaat KPR syariah kurang lebih sama dengan KPR konvensional, yakni dapat digunakan untuk membiayai pembelian rumah baru maupun rumah second, pembelian rumah susun, apartemen, villa, kondominium, pembelian kavling siap bangun, pembelian ruko dan rukan. Bahkan KPR syariah dapat digunakan untuk membiayai pembangunan rumah dan renovasi rumah, pembelian rumah indent, take over pembiayaan dari bank lain dan pembiayaan rumah dengan pola subsidi.
Hal pokok yang membedakan dengan KPR konvesnional adalah dari sisi akad yang ditawarkan. Kalau KPR konvensional menggunakan sistem bunga, maka KPR syariah tidak boleh menggunakan instrumen bunga dalam perhitungan angsuran. Dalam berhubungan dengan nasabah, bank syariah memakai kontrak syariah, sehingga terhindar dari riba yang diharamkan.
Kontrak yang dipakai dalam pembiayaan perumahan secara syariah ini ada beberapa yakni akad jual beli, ijarah muntahiya bi tamlik (IMBT) dan musyarakah mutanaqishah wal ijarah (deminishing partnership). Dari ketiga jenis akad tersebut yang paling banyak digunakan oleh bank syariah di Indonesia adalah akad jual beli.
Akad jual beli merupakan akad pembiayaan dengan prinsip jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati, dimana pihak bank selaku penjual dan nasabah selaku pembeli. Jadi dalam KPR syariah, bank syariah pada awalnya membeli rumah dari developer atau pengembang, kemudian bank syariah menjual kembali rumah tersebut kepada nasabah. Dalam transaksi jual beli ini bank syariah akan mendapatkan margin keuntungan dari harga jual rumah kepada nasabah. Jadi keuntungan yang diperoleh bank syariah sudah dapat diketahui sejak awal dan jumlahnya bersifat tetap.
Hal ini yang membedakan dengan bank konvensional, dimana bank konvensional memperoleh pendapatan dari bunga pinjaman KPR. Bunga KPR ini umumnya tetap hanya untuk periode tertentu, misalnya bunga tetap untuk satu tahun atau dua tahun. Bahkan ada bank yang menetapkan bunga tetap hanya untuk jangka waktu 6 bulan. Untuk menarik nasabah maka bank umumnya akan menawarkan suku bunga yang rendah untuk periode tertentu.
Setelah habis masa bunga tetap ini, maka suku bunga KPR konvensional akan direview setiap bulan mengikuti suku bunga yang berlaku di pasar dan umumnya bunga KPR konvensional akan cenderung naik sehingga angsurannya per bulannya juga naik. Jarang dijumpai bunga KPR konvensional akan direview untuk turun angsurannya. Karena ketidakpastian angsuran bulanan ini, banyak nasabah yang sulit memprediksi kebutuhan untuk angsuran. Apalagi umumnya angsuran KPR bersifat jangka panjang, sampai dengan 20 tahun.
Berbeda dengan KPR konvensional, dalam KPR syariah margin keuntungan untuk bank telah ditetapkan sehingga harga jual (pokok pembiayaan ditambah margin keuntungan) bank ini yang disepakati antara bank dengan nasabah. Nasabah kemudian mengangsur secara bulanan harga jual tersebut secara prorata, sehingga angsuran bulanannya pun tidak berubah sampai dengan jatuh tempo pembiayaan. Misalnya nasabah yang telah ditetapkan angsuran pada bulan pertama sebesar Rp 1 juta, maka angsuran tersebut akan tetap sebesar Rp 1 juta sampai dengan jatuh tempo.
Memang besarnya angsuran KPR syariah umumnya sedikit lebih besar dibanding angsuran KPR konvensional. Namun dengan angsuran tetap sampai dengan jatuh tempo pembiayaan, maka nasabah tidak perlu khawatir adanya fluktuasi suku bunga pasar. Kalau dihitung secara total maka KPR Syariah ini biasanya lebih murah dinadingkan konvensional. Disisi lain dengan angsuran yang bersifat tetap maka nasabah akan merasa lebih tenang dan bisa merencanakan kebutuhan keuangannya dengan lebih pasti.
Disisi lain dalam KPR konvensional, umumnya bank akan mengenakan pinalty jika nasabah melunasi pinjamannya sebelum jatuh tempo. Misalnya jika pinjaman baru berjalan 2 tahun dan nasabah akan melunasi, maka selain membayar sisa pokok pinjaman, nasabah juga diharuskan untuk membayar penalty sekitar 2-3 persen dari sisa kewajiban. Sedangkan dalam KPR syariah, nasabah tidak akan dibebani dengan penalty jika akan menyelesaikan angsurannya sebelum jatuh tempo. Dan yang pasti dengan akad syariah yang terbebas dari riba maka kepemilikan rumah dengan KPR syariah akan menjadi lebih barokah.
