Prospek KPR Syariah di Indonesia

Hal pokok yang membedakan dengan KPR konvesnional adalah dari sisi akad yang ditawarkan. Kalau KPR konvensional menggunakan sistem bunga, maka KPR syariah tidak boleh menggunakan instrumen bunga dalam perhitungan angsuran. Dalam berhubungan dengan nasabah, bank syariah memakai kontrak syariah, sehingga terhindar dari riba yang diharamkan.

Kontrak yang dipakai dalam pembiayaan perumahan secara syariah ini ada beberapa yakni akad jual beli, ijarah muntahiya bi tamlik (IMBT) dan musyarakah mutanaqishah wal ijarah (deminishing partnership). Dari ketiga jenis akad tersebut yang paling banyak digunakan oleh bank syariah di Indonesia adalah akad jual beli.

Akad jual beli merupakan akad pembiayaan dengan prinsip jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati, dimana pihak bank selaku penjual dan nasabah selaku pembeli. Jadi dalam KPR syariah, bank syariah pada awalnya membeli rumah dari developer atau pengembang, kemudian bank syariah menjual kembali rumah tersebut kepada nasabah. Dalam transaksi jual beli ini bank syariah akan mendapatkan margin keuntungan dari harga jual rumah kepada nasabah. Jadi keuntungan yang diperoleh bank syariah sudah dapat diketahui sejak awal dan jumlahnya bersifat tetap.

Hal ini yang membedakan dengan bank konvensional, dimana bank konvensional memperoleh pendapatan dari bunga pinjaman KPR. Bunga KPR ini umumnya tetap hanya untuk periode tertentu, misalnya bunga tetap untuk satu tahun atau dua tahun. Bahkan ada bank yang menetapkan bunga tetap hanya untuk jangka waktu 6 bulan. Untuk menarik nasabah maka bank umumnya akan menawarkan suku bunga yang rendah untuk periode tertentu.

Setelah habis masa bunga tetap ini, maka suku bunga KPR konvensional akan direview setiap bulan mengikuti suku bunga yang berlaku di pasar dan umumnya bunga KPR konvensional akan cenderung naik sehingga angsurannya per bulannya juga naik. Jarang dijumpai bunga KPR konvensional akan direview untuk turun angsurannya. Karena ketidakpastian angsuran bulanan ini, banyak nasabah yang sulit memprediksi kebutuhan untuk angsuran. Apalagi umumnya angsuran KPR bersifat jangka panjang, sampai dengan 20 tahun.

Berbeda dengan KPR konvensional, dalam KPR syariah margin keuntungan untuk bank telah ditetapkan sehingga harga jual (pokok pembiayaan ditambah margin keuntungan) bank ini yang disepakati antara bank dengan nasabah. Nasabah kemudian mengangsur secara bulanan harga jual tersebut secara prorata, sehingga angsuran bulanannya pun tidak berubah sampai dengan jatuh tempo pembiayaan. Misalnya nasabah yang telah ditetapkan angsuran pada bulan pertama sebesar Rp 1 juta, maka angsuran tersebut akan tetap sebesar Rp 1 juta sampai dengan jatuh tempo.

Memang besarnya angsuran KPR syariah umumnya sedikit lebih besar dibanding angsuran KPR konvensional. Namun dengan angsuran tetap sampai dengan jatuh tempo pembiayaan, maka nasabah tidak perlu khawatir adanya fluktuasi suku bunga pasar. Kalau dihitung secara total maka KPR Syariah ini biasanya lebih murah dinadingkan konvensional. Disisi lain dengan angsuran yang bersifat tetap maka nasabah akan merasa lebih tenang dan bisa merencanakan kebutuhan keuangannya dengan lebih pasti.

Disisi lain dalam KPR konvensional, umumnya bank akan mengenakan pinalty jika nasabah melunasi pinjamannya sebelum jatuh tempo. Misalnya jika pinjaman baru berjalan 2 tahun dan nasabah akan melunasi, maka selain membayar sisa pokok pinjaman, nasabah juga diharuskan untuk membayar penalty sekitar 2-3 persen dari sisa kewajiban. Sedangkan dalam KPR syariah, nasabah tidak akan dibebani dengan penalty jika akan menyelesaikan angsurannya sebelum jatuh tempo. Dan yang pasti dengan akad syariah yang terbebas dari riba maka kepemilikan rumah dengan KPR syariah akan menjadi lebih barokah.