Bertahan di Sengitnya Persaingan

Sejak era 90-an, property developer yang punya kawasan hunian berskala sedang hingga besar, biasanya membangun shopping mall sebagai pelengkap. 

Banyak yang berhasil dan eksis hingga saat ini, ada yang gagal, tapi ada juga yang berhasil bangkit dari kegagalan & bertahan diketatnya persaingan. Salah satu contohnya adalah mall di Jakarta Utara yang dikembangkan property developer yang sukses dengan proyek highrise building (apartemen/office), landed house dan ruko di seantero Jakarta.  

Mall yang dikelilingi gedung apartemen & deretan ruko ini punya konsep desain yang unik, kabarnya terinspirasi The Grand Canal Shoppe at The Venetian,  Macao, dengan deretan branded store bernuansa Venetian & decorative high ceiling dilengkapi sungai buatan dalam mall, lengkap dengan gondola yang bisa membawa customer berkeliling mall!

The Grand Canal Shoppe at The Venetian, Macao yang menginspirasi desain mall (Photo: Flickr)

Namun sayang, entah kenapa konsep unik a la The Grand Canal Shoppe ini tidak diaplikasikan secara maksimal, hanya desain exterior & interior gedung, decorative ceiling, koridor lebar & high-ceiling di luar standar. Lebar koridor lebar dan high-ceiling Tidak ada sungai dengan gondolanya, bahkan sebagai gantinya terdapat indoor theme park di center atriumnya yang diklaim terbesar saat itu.

Indoor theme park yang diklaim terbesar pada masanya (Photo: TripAdvisor)

Saat mall dibuka pada tahun 2008, branded store bisa dihitung jari,  mayoritas branded affordable & non-branded tenant. Indoor theme park cukup membantu traffic customer pada tahun-tahun awal. Namun ini tidak berlangsung lama, selain karena theme-park dituntut untuk selalu up to date, tenancy mix pun dianggap kurang menarik dibanding mall kompetitor membuat traffic cenderung stagnan. Keramaian hanya terjadi pada saat momen liburan sekolah, libur Lebaran atau Natal & akhir tahun. Daily traffic masih berat meskipun mall terintegrasi dengan gedung apartemen. 

Berbagai upaya dilakukan untuk menarik penghuni apartemen dan hunian yang berada di rooftop mall, ya ada sejumlah hunian yang dibangun di atas atap mall yang diberi nama 'The Villas' dan sudah laris terjual dan sebagian besar dihuni. Mulai dari memberikan diskon khusus penghuni, promo cashback jika berbelanja di outlet tertentu hingga membership card khusus bagi penghuni. Tapi tetap saja sebagian besar penghuni apartemen lebih memilih mall kompetitor yang memang tenantnya lebih lengkap dan beragam.

Secara desain ruang, pada awal berdiri Mall of Indonesia tidak mengadopsi konsep single corridor yang lazim digunakan di banyak pusat belanja, seperti misalnya dipakai di Mall Kelapa Gading, Supermal Karawaci, Summarecon Serpong & Bekasi, Central Park, AEON BSD atau Plaza Senayan. 

Konsep ini banyak digunakan karena memberi kemudahan bagi customer saat berbelanja dan juga bagi tenant untuk berjualan. Mall of Indonesia memiliki koridor utama dengan deretan tenant-tenant besar di kiri & kanannya dan terkoneksi dengan pintu masuk. Central areanya digunakan sebagian besar untuk indoor theme park, dan sisanya untuk F&B dalam bentuk kiosk maupun push-cart, koridor di area tengah ini bagai labirin yang kadang membuat pengunjung bingung. 

Selain itu komposisi ruang tenant awal juga dianggap kurang ideal dengan tenancy mix yang kurang menarik. Uniknya, mall ini dikelilingi oleh ruko & rukan yang menempel pada bangunan mall maupun tower apartemen, sehingga bentuk fisik bangunan mall tidak terlihat. Ini termasuk anomali karena sebagian besar mall rata-rata menonjolkan desain bangunannya yang megah, mewah atau modern. 

Entah kesalahan awal pengelola yang ingin memaksimalkan area komersialnya atau memang konsep dari awalnya memang dibuat seperti itu? Karena mall berikutnya yang dikembangkan, seperti Grand Galaxy Park dan yang lebih baru lagi PIK Avenue malah tidak terkontaminasi dengan tambahan ruko atau rukan.         

Mall dikelilingi oleh ruko & rukan yang menempel pada bangunan mall dan juga apartemen.

Namun owner yang sudah dipegang generasi ke-2 cukup menyadari hal tersebut, hingga akhirnya mall mengalami rejuvenate padahal mall baru berjalan 2-3 tahun! Tenancy mix diatur ulang, lay-out mall dirubah menjadi consumer friendly, terdapat beberapa zona retail baru yang memberikan customer experience yang berbeda, tenant crowd puller diundang masuk dengan beragam sweetener, komposisi tenant F&B diperbanyak, program promosinya menarik dengan event yang traffic puller!

Saya pun bangga pernah menjadi bagian dari proses perjuangan awal mall ini.