[caption id="attachment_169381" align="aligncenter" width="640" caption="Sekedar Ilustrasi @ Dok Pribadi"][/caption] Tulisan ini lebih tepatnya curhat seorang teman yang menghuni sebuah rusunami (rumah susun sederhana milik). Sengaja tidak saya sebutkan nama dan di mana rusunami itu berada, namun semoga bisa menjadi pelajaran bagi masyarakat yang berminat membeli rusunami dan pengelolanya agar produknya laku serta bagaimana meningkatkan kepuasan pelanggan/penghuninya. Tulisan ini juga sebagai tambahan tulisan Mbak Della Anna, yang berjudul: "Opsi Rusunami dan Rusun Asri, Bersih dan Aman adalah Tantangan" Sebetulnya teman saya semula berkeinginan kuat memiliki apartemen. Merasa saat itu harganya lebih tinggi ketimbang harga rumah di atas tanah (landed house) untuk ukuran/luasan bangunan yang sama, maka rusunami menjadi pilihannya. Tergiur dengan harga yang relatif murah dan rayuan maut marketingnya akhirnya memutuskan membeli 1 unit rusunami dengan 2 kamar tidur di daerah pinggiran Jakarta. Selain murah, beberapa pertimbangan memiliki dan tinggal di apartment/rusun adalah: praktis, nyaman, tidak perlu susah-susah membersihkan lingkungan sekitar, terbebas dari gangguan orang lain dan tentu saja prestige. Semula ia memang puas dengan harga awal. Sebagai gambaran, berikut ini biaya yang dikeluarkan: Rincian Biaya Pembelian Unit: - Harga Unit (2 Kamar - luasan ± 33m²) : Rp. 144.000.000,- - Ppn : Rp. 14.400.000,- - Biaya View : Rp. 6.000.000,- a) - Biaya AJB (Akte Jual Beli) : Rp. 9.500.000,- b) - Biaya Akad Kredit di Bank : Rp. 9.000.000,- c) Total : Rp. 182.900.000,- Catatan: a) Biaya View adalah biaya khusus yang dikenakan oleh pengembang, nilainya bervariasi tergantung letak unit, kapan belinya, dan lain-lain. Saat ini kata pengembang sudah diatas Rp. 20.000.000.-. Pada kuitansi pembayaran, biaya view ini dipisahkan dari harga unit dan tidak dikenakan Ppn. Teman saya tidak tahu buat apa biaya view ini, yang seolah-olah seperti diada-adakan, dan salah satu cara mengumpulkan pundi-pundi keuntungan. b) Biaya AJB: sejak pembelian dan pembayaran DP bulan April 2008, kemudian serah terima bulan Maret 2010 dan kemudian dimintai dana buat AJB terakhir Januari 2011 harus lunas, namun sampai saat ini proses penyerahan dan penandatanganan AJB ini masih belum ada kejelasan, setiap developernya ditanya jawabnya selalu tidak jelas, ketika telat bayar, developer gencar menagih lewat telepon, surat dan kalau perlu debt collector-nya turun tangan, namun ketika meminta hak, seolah-olah mereka tidak pernah salah jika tidak tepat janji dan hak-hak sebagai konsumen diabaikannya. Akhirnya sebagai konsumen hanya bisa BERSABAR. c) Biaya ini ada jika menggunakan fasilitas Kredit Kepemilikan Apartemen (KPA). Setelah menghuni, teman saya perlu mengeluarkan biaya-biaya lainnya, sbb. Rincian Biaya Rutin Bulanan: - Tagihan Service Charge Rp. 5,500 x 33m² : Rp. 181.500,- - Biaya Pemakaian Tetap LIstrik (Abodemen) : Rp. 42.350,- - Biaya Listrik per KWH Rp. 1,000,- : Rp. 150.000,- (Asumsi rata-rata pemakaian setiap bulan 150KWH) - Biaya Pemakaian Tetap Air : Rp. 25.000,- (Asumsi rata-rata pemakaian setiap bulan 10 m³) - Biaya Pemakaian air Rp. 7,450 per m³ : Rp. 74.500,- - Biaya Admin : Rp. 10.000,- - Tagihan Sinking Fund Rp. 500 x 33m² : Rp. 16.500,- - Asuransi : Rp. 15.000,- TOTAL : Rp. 514.850,- Biaya keterlambatan akan dikenakan jika membayar setelah tanggal 20 setiap bulannya sebesar Rp. 50.000,- per invoice. Sanksi Keterlambatan pembayaran invoice akan dikenakan pemutusan listrik dan air. Penyambungan kembali aliran listrik dan air setelah pelunasan denda-denda terkait dikenakan biaya administrasi sebesar Rp. 1.500.000,- Namun setelah beberapa waktu menghuninya, teman saya benar-benar kecewa, mendapatkan hunian yang tidak seindah yang diimpikannya.... Berikut hal-hal yang menyebabkan teman saya MENYESAL MEMBELI RUSUNAMI, yang penghuni/ pemilik dianggap seolah-olah orang yang banyak uang. 1. Pengeluaran rutin per bulan Pengeluaran rutin bulanan di atas bisa saja lebih tinggi kalau penggunaan air dan listrik diatas rata-rata dan ada biaya berdasarkan "kebijakan" pengelola. Ø Tagihan Service Charge: tagihan ini cukup tinggi dan apa saja yang dicover oleh biaya ini belum pernah dijelaskan ke pemilik/penghuni oleh pengembang/pengelola. Bayangkan pendapatan pengelola setiap bulannya jika nilai ini dikalikan dengan jumlah total sekitar 1200 unit. Ø Biaya pemakaian tetap listrik: meskipun pemakaian listrik sudah pakai cara voucher, tapi abodemen masih tetap ditagihkan, apakah memang PLN menerapkannya ataukah ini cara pengelola untuk mendapatkan income tambahan. Sampai saat ini pemilik/penghuni masih belum mendapatkan penjelasan dan tetap diharuskan membayar. Logikanya kalau kita sudah beli voucher, maka abodemen ini seharusnya tidak ada lagi, apakah kalau beli voucher pulsa telpon juga dikenakan abodemen. Ø Biaya Listrik per KWH: meskipun katagorinya rusunami (bukan apartment mewah), tapi tarif listrik ditempat teman saya jauh lebih mahal daripada standar PLN maupun di beberapa tempat, sepengetahuannya di apartment mewahpun tarif per KWH sekitar Rp. 790 atau sama dengan tarif PLN, tapi di rusunaminya dikenakan Rp. 1,000 atau lebih tinggi 25% dari tariff PLN. Bayangkan berapa keuntungan yang dikumpulkan para pebisnis rusunami ini dari semua pemilik/penghuninya. Ø Biaya pemakaian tetap air: biaya ini juga belum tahu apakah sesuai aturan atau tidak. Ø Biaya pemakaian air: tahun lalu dikenakan biaya Rp. 6,000,- per m³, kemudian beberapa bulan kemudian naik lagi jadi Rp. 8,000,- dan Puncaknya awal tahun 2011 yang naik menjadi Rp, 12.550 per m³ atau sama dengan tarif tertinggi dari PAM/PALJYA alias untuk mal-mal atau apartment-apartment mewah. Para penghuni keberatan. Setelah rentetan rapat dengan pengelola yang kurang optimal dan mengirim surat pembaca, ada balasan dari HUMAS PAM/PALJYA yang mengatakan kenapa tarif jadi RP. 12,550, karena rusun teman saya dikatagorikan apartemen dengan kolam renang. Setelah itu tarif diturunkan menjadi Rp. 7.450,-, tetapi yang telah dibayar sebelumnya tidak dapat ditagihkan atau dikembalikan alias tarif baru tidak berlaku surut. Ø Biaya Admin: untuk biaya kertas pembayaran dan admin masih saja dibebankan kepada pemilik/penghuni, terus biaya service itu untuk apa saja? Teman saya merasa kesulitan menghindar dari santapan para pebisnis ini. Ø Tagihan sinking fund: katanya ini biaya untuk perbaikan-perbaikan mesin, tapi ketika listrik mati dan genset juga tidak beroperasi, tetap saja gelap-gelapan juga. Ø Asuransi: ini biaya yang amazing lagi karena penghuni disuruh bayar premi atas tertanggung pengembang. Ø Denda: apalagi ini tidak tahu peruntukkannya buat apa, pemilik/penghuni tidak tahu dan tidak ada penjelasannya. 2. Biaya untuk Perbaikan atau Pemasangan Furniture Unit Bahkan untuk ijin pemasangan wallpaper atau furmiture pun diharusnya membayar deposito 1.5 jt, dimana katanya kalau sudah selesai yang 1jt dikembalikan dan dipotong Rp 500 rb untuk biaya kebersihan dengan alasan pemasangan wallpaper dan furniture menghasilkan sampah yang tidak biasa. Teman saya waktu itu tidak mau bayar dan memberi saja kepada petugasnya Rp 100 rb buat uang tutup mulut meskipun seharusnya tidak perlu melalukannya. Bahkan pinjam tanggapun dimintai lagi uang Rp 100 rb. Bayangkan kalau setiap mau pasang sesuatu harus buat ijin dan bayar sedemikian banyak, bahkan ijin pasang AC pun tetap ada dana yang keluar. 3. Keindahan Toilet yang Bocor Keindahan yang terukir di dinding toilet diakibatkan kebocoran dari toilet di unit atas yang telah berlangsung sejak serah terima. Sudah bosan rasanya membuat laporan tapi laporan tersebut hanya dicatat dan tidak dilakukan perbaikan, dengan alasan penghuni diatasnya sulit diajak kompromi, kadang lucunya teman saya diminta melaporkan ke staf pengelola jika penghuni atas sedang memakai toilet, konyol memang tapi itu terjadi dan sampai sekarang setelah setahun serah terima kebocoran masih berlangsung. Sudah tidak tahu lagi harus berbuat apa selain sabar..sabar..sabar. 4. Ukiran Indah di Tembok Jangan pernah mengharapkan permukaan tembok yang mulus dengan cat yang rapi, ketika pertama inspeksi ketika serah terima pun telah banyak ditemui permukaan yang bentol-bentol, tidak rata, ada yang retak juga. Semua itu jadi anggap sebagai bonus lukisan di tembok dari pengelola Kalau Anda tidak menyukainya, tutup aja dengan wallpaper seperti yang teman saya lakukan, meski kalau benjol-benjol tetap saja sulit ditutupi. 5. Lantai yang Eksotis Jika ingin lantai yang mulus dan rata, sekali lagi jangan pernah berharap, banyak ubin-ubin yang kopong/tidak berisi didalamnya sehingga rentan retak. Meski teman saya selama beberapa bulan ini sedikit bersyukur tidak mengalami kejadian seperti lantai di unit teman, dimana lantainya mengangkat dan kalau terinjak dipastikan pecah, karena masih dalam masa garansi, pengembang masih mau memperbaikinya meskipun hal tersebut telah menghambat jadwal pemasangan furniture. Cuma teman saya tidak dapat membayangkan kalau mengalami kejadian ini setelah masa garansi habis (1 tahun setelah serah terima). Dipastikan bakal keluar dana besar, belum ditambah biaya buat para staf pengelola yang ingin kecipratan uang terima kasih. 6. Sifat Paranoid para penghuni Di beberapa unit, karena ketakutan penghuni kemasukan maling, maka pintu masuk unitnya pun di pasangin teralis besi yang terbuka kearah luar/ koridor yang sempit (ini rusun apa rumah biasa ya?). Orang-orang seperti ini jelas tidak mengerti faktor keamanan buat penghuni lainnya. Coba bayangkan ketika terjadi evakuasi (misal ada kebakaran atau gempa bumi) pada saat malam hari dan dipastikan lampu mati (biasanya yang nyala hanya lampu emergency dan tulisan EXIT), orang pasti akan melewati koridor-koridor menuju tangga darurat, apa jadinya ketika si empu pengguna teralis pintu tersebut membuka pintu teralis dan tidak menutupnya, dipastikan banyak orang akan menabrak pintu teralis yang terbuka tersebut dan kecelekaan sangat mungkin terjadi. Seharusnya hal seperti ini dilarang demi keselamatan bersama. Ataukah pengembang dan/atau pengelolanya tidak mengerti faktor-faktor keselamatan penghuni seperti tercamtum dalam standard internasional NPFA ataupun dinas kebakaran, sehingga tidak melakukan pelarangan ini selama mereka mendapatkan uang ijin pemasangan pintu teralis ini? Mungkin hanya Tuhan atau pengembang/pengelola saja yang tahu. 7. Suara Merdu dari Lingkungan Sekitar Suara-suara teriakan anak-anak yang bermain di koridor, derit roda-roda petugas laundry, dan kehebohan dikolam renang sangat berisik sekali, mungkin harus dimaklumi juga karena apartment murah jadi jangan berharap kedap suara, meski tagihan-tagihan bulanan mahal layaknya apartment mewah. 8. Lift Lift belum juga setahun digunakan, tapi sudah bermasalah mulai pintu yang tidak terbuka sempurna dan kalau terjepit bisa-bisa terjadi kecelakaan, tapi mudah-mudahan ini jangan terjadi. Pintu lift yang tidak tertutup rapat juga kadang membuang-buang waktu karena lift tidak bisa bergerak. 9. Alarm Kebakaran Alarm kebakaran kadang suaranya tidak terdengar tapi kadang juga meraung-raung tanpa ada kejelasan, yang pasti ini sangat mengganggu karena kita menjadi khawatir kalau-kalau terjadi kebakaran, tapi begitu melongok kebawah lewat jendela tidak ada tanda-tanda kalau ada kebakaran. 10. Parkir Mobil Lahan parkir yang terbatas menyebabkan beberapa penghuni memarkir mobilnya tidak sesuai, sehingga hampir setiap hari ada pemberitahuan lewat speaker untuk memindahkan mobil. Unit yang dihuni sampai saat ini mungkin hanya sekitar 20-30% dari keseluruhan unit, jadi tidak tahu juga bagaimana nanti kalau seluruh pemilik telah menghuni unitnya, siap-siap parkir di angkasa saja kalau begitu. 11. Kolam Renang bak Kolam Lele Meskipun rusunami ini dilengkapi kolam renang, tapi jangan berharap dapat menggunakannya setiap saat, karena system kebersihan airnya yang teramat buruk, pengelola akan membersihkan kolam jika air kolam berubah menjadi bak kolam lele dengan air yang super keruh. Dan gara-gara keberadaan kolam renang ini, tarif PAM pernah dikenakan tarif tertinggi sebesar Rp. 12,550 per m³ atau sama dengan tarif mal-mal dan apartment-apartment mewah (setidaknya ini yang dijelaskan oleh HUMAS PALYJA setelah adanya protes dari penghuni). 12. Aroma Lobby Jangan berpikir lobby seperti layaknya apartemen mewah yang wangi dan harum baunya, mungkin yang akan tercium di lobby rusunami teman saya adalah bau toilet atau septic tank, seringkali toilet di public area tidak dibersihkan. 13. Mati Listrik Meskipun tinggal sebagai penghuni apartemen sederhana alias rusunami, kalau mati listrik juga siap-siap saja ikut gelap-gelapan seperti layaknya di perumahan tanpa genset, meski sudah bayar sinking fund yang katanya buat maintenance mesin-mesin. 14. Ketika Terjadi Kebakaran Kalau terjadi kebakaran siap-siap saja menyelamatkan diri sendiri, jangan berharap ada petugas yang memandu. Hal ini pernah kejadian beberapa bulan lalu ketika ada unit bisnis (Unit yang digunakan untuk jualan) di lantai ground yang kebakaran, sama sekali tidak ada prosedur evakuasi warga, tidak ada arahan dari petugas dan yang ada warga/penghuni kebingungan mau menyelamatkan ke area aman yang mana. Jadi pertanyaan apakah Tujuan pemerintah dengan program rusunami tercapai? Menurut teman saya jawabannya TIDAK, bukan hanya belum melainkan TIDAK!!! Itu setidak-tidaknya yang dialami oleh teman saya. Jika Anda tertarik membeli rusunami, silahkan menghubungi saya, karena teman saya berniat menjualnya. Saya hanya sebagai perantara saja dan gatis. (Depok, 8 Februari 2012)