KPR Rumah atau Sewa Rumah?

Rumah dipandang sebagai fungsi fisik dan fungsi sosial. Rumah menjadi kebutuhan dasar untuk membentuk karakter keluarga yang kuat dalam penanaman karakter, nilai kebersamaan dan solidaritas, serta mengembangkan kepribadian yang perhatian dan peduli terhadap kebutuhan orang lain. Disisi lain, rumah secara fisik juga sebagai tempat berlindung, tempat beristirahat, tempat berkumpul dan aktivitas keluarga.

Kebutuhan akan rumah berbanding lurus dengan tingginya biaya pembelian rumah. Kenaikan harga rumah tersebut juga berbanding lurus dengan semakin terbatasnya lahan dan perkembangan infrastruktur.  Beberapa waktu belakangan ini sering diperbincangkan sulitnya anak muda untuk memiliki rumah. Terdapat beberapa factor yang menyebabkannya diantaranya: i) baru lulus kuliah dan sulit mendapatkan pekerjaan; ii) sudah mendapatkan pekerjaan tetapi gajinya tidak menutup biaya cicilan rumah dengan bunga besar dan tenor yang panjang; iii) anak muda focus membeli pilihan lain seperti mobil, elektronik, maupun peralatan lainnya.

Pengusaha dan pemerintah berupaya membuat kepemilikan rumah menjadi lebih tidak mustahil. Program tersebut diantaranya DP 0%, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga Rumah Sejahtera.  KPR adalah fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan perorangan untuk membeli atau memperbaiki rumah. Adapun jenis KPR yaitu Kredit Subsidi (bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah) dan Kredit  Nonsubsidi (bagi seluruh masyarakat).  Melalui Permen Perumahan Rakyat No. 14 Tahun 2024, pemerintah menyediakan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Rumah (FLPP) untuk Masyarakat Berpenghasilan Menengah Bawah (MBR) untuk KPR Sejahtera.

Sistem KPR yang kerap ditemui saat ini yaitu agunan floating rate. Floating rate yang ditetapkan bank dan terus berubah selama jangka waktu pinjaman. Perubahan ini dipengaruhi oleh suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate), suku bunga pasar, atau kebijakan pasar dari bank pegadaian itu sendiri.  Adapun kelebihan floating rate yaitu fluktuasi suku bunga yang berlaku lebih rasional dan lebih kecil, ketika suku bunga turun maka suku bunga pinjaman juga akan turun, serta cocok untuk pembeli masa depan yang ingin mengambil resiko seperti pengusaha dan karyawan swasta berpenghasilan tinggi.  Namun demikian, kekurangan floating rate adalah naik turunnya suku bunga BI rate. Berdasarkan data OJK, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SDBK) Perbankan untuk KPR per Maret 2024 yaitu 9,05% sedangkan BI rate per April 2024 yaitu 6,25%.

Terdapat beberapa cara memperoleh rumah murah untuk penduduk Jakarta. Pertama, memilih rumah di daerah penyangga Jakarta dengan tetap memperhatikan keterjangkauannya dengan transportasi umum yang memadai. Kedua, memilih rumah indent (keadaan rumah belum dibangun) dengan tetap memperhatikan citra dari developer rumah tersebut.  Ketiga, over kredit atau rumah lelang dengan tetap memperhatikan kondisi rumah terlebih dahulu. Keempat, berburu rumah sendiri karena pembelian rumah dengan agen property ada perhitungan komisinya. Kelima, kunjungi pameran properti untuk mendapatkan diskon, potongan biaya administrasi ataupun provisi KPR.

Pembaca harus lebih teliti terhadap status Hak atas tanah yang akan menjadi tempat tinggalnya. Berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria, terdapat beberapa manfaat hak atas tanah yaitu: i) Hak Milik; ii) Hak Guna Usaha; iii) Hak Pakai; iv) Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan; v) Hak Sewa; vi) Hak Guna Bangunan; dan vii) Hak lainnya.

Namun demikian, terdapat alternatif lain yaitu sewa rumah. Sewa rumah dipandang lebih menguntungkan karena ketakutan negative cash flow akibat pengeluaran cicilan KPR dan pembelian perabotan rumah, biaya yang tidak murah untuk pengeluaran biaya rumah, KPR merupakan komitmen jangka panjang dan dapat mewariskan utang ke pasangan atau anak.  Selain itu, mengontrak menjadi salah satu pilihan ketika seseorang memiliki pekerjaan yang penugasannya cenderung berpindah atau tidak menetap dalam waktu yang lama, ingin terlebih dahulu mengetahui kondisi dan kebudayaan di daerah sekitar tempat tinggalnya, ketersediaan fasilitas publik, serta pertimbangan jarak dari tempat kerja maupun tempat anak bersekolah.

Oleh karena itu, penulis berpandangan bahwa setiap orang memiliki pertimbangan masing-masing untuk menentukan beli rumah atau sewa rumah. Setiap pilihan tersebut memiliki kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Take your choice, guys!