Pengaruh Pembebasan Lahan Terhadap Proyek Jalan Tol Surabaya-Mojokerto

Proyek konstruksi merupakan salah satu bentuk kegiatan yang berlangsung untuk mencapai hasil dalam bentuk bangunan atau infrastruktur. Setiap proyek konstruksi pada umumnya mempunyai rencana pelaksanaan dan jadwal pelaksanaan yang tertentu, kapan pelaksanaan proyek tersebut harus dimulai, kapan harus diselesaikan, bagaimana proyek tersebut akan dikerjakan, serta bagaimana penyediaan sumber dayanya. 

Keberhasilan dalam menjalankan proyek tepat waktu, biaya, serta mutu yang telah direncanakan adalah salah satu tujuan terpenting bagi  pemilik dan kontraktor. Pelaksanaan proyek yang tidak sesuai dengan rencana, dapat  mengakibatkan  keterlambatan  proyek. Pada pelaksanaan proyek konstruksi, keterlambatan  proyek menjadi masalah yang menghambat kinerja waktu penyelesaian proyek. 

Keterlambatan tersebut diakibatkan oleh berbagai macam seperti alokasi penempatan sumber daya yang tidak efektif, keterbatasan tenaga kerja, peralatan yang tidak mencukupi, kondisi cuaca yang burul, metode kerja yang salah, pembebasan lahan, kurangnya komunikasi dan koordinasi antara pihak yang terlibat di dalam proyek, dan  sebagainya. 

Keterlambatan tersebut dapat menyebabkan bertambahnya waktu pelaksanaan proyek yang akan meningkatnya pembiayaan dalam pelaksanaan proyek. Keterlambatan juga akan mempengaruhi pemasukan pendapatan yang akan diterima.

Salah satu penyebab keterlambatan pelaksanaan proyek adalah pembebasan atau pengadaan lahan. Masalah utama pembebasan lahan terdapat pada birokrasi atau hukum yang tidak tegas sehingga mengulur waktu. Faktor yang menjadi masalah penbebasan lahan terjadi pada Panitia Pembebasan Tanah (P2T), sengketa tanah, aturan-aturan multi tafsir Undang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960, proses musyawarah, dan lain-lain. 

Selain itu, terdapat permasalahan terhadap pemilik tanah.  Masalah yang kerap kali timbul adalah tidak setujunya pemilik tanah untuk menyerahkan tanahnya. Penyebab utamanya adalah tanah tersebut merupakan warisan keluarga turun-temurun sehingga harus dijaga dan dipelihara. Pemikiran tersebutlah yang menjadi penghambat pembebasan lahan. Sehingga, pihak yang terlibat dalam proyek harus melakukan musyawarah terhadap pemilik tanah tersebut. 

Musyawarah tersebut bertujuan meyakinkan pemilik tanah untuk menyerahkan tanah tersebut. Metode yang digunakan berbagai macam yang salah satunya yaitu pemberian kompensasi/ganti rugi. Pemberian ganti rugi tersebut harus dirundingkan antara kedua pihak agar menguntungkan kedua pihak. Hal tersebut penting agar biaya pembebasan lahan tidak menjadi beban biaya pembangunan proyek.

Contoh kasus pembebasan lahan yang berpengaruh pada pembangunan proyek adalah Proyek Pembangunan Jalan Tol Surabaya-Mojokerto. Proyek Jalan Tol Surabaya-Mojokerto merupakan salah satu alternatif untuk mengurangi kemacetan karena kepadatan kendaraan di Kota Surabaya dan Mojokerto. 

Pembangunan jalan tol ini tidak sesuai dengan jadwal yang direncanakan, hal tersebut disebabkan karena adanya keterlambatan pembebasan lahan. Hal ini kemudian berdampak pada biaya dan waktu pelaksanaan proyek tersebut. Dari segi finansial, investasi menghasilkan NPV sebesar Rp 290,751,281 juta dan IRR sebesar 0,71% dengan masa investasi selama 42 tahun. 

Dari analisa sensitivitas sendiri, pengaruh tahun pemasukan terhadap NPV diketahui bahwa proyek ini tetap layak dilaksanakan jika tingkat penurunan pendapatan tidak lebih dari 25,60%, serta keterlambatan pembebasan lahan tidak lebih dari 19 tahun. Keterlambatan pembebasan lahan mempengaruhi tahun pemasukan pendapatan. Hasilnya untuk pemasukan yang tertunda akan menghasilkan NPV yang semakin kecil. 

Hal tersebut menunjukkan bahwa keterlambatan pembebasan lahan berpengaruh terhadap keputusan investasi. Sesuai analisa yang telah dilakukan, perubahan pemasukan pendapatan akan mempengaruhi nilai NPV. Dalam kasus Jalan Tol Surabaya-Mojokerto ini, didapatkan NPV Rp 290,751,281,310,724.00 bernilai positif pada pemasukan tahun pertama.