Manajemen Kota dalam Kota

Perkembangan suatu kota ditandai dengan berkembangnya perekonomian kota tersebut.Kondisi tersebut ditandai dengan tumbuhnya kawasan-kawsan komersial, hunian mewah, rekreasi dan juga industri-industri besar. Salah satu indikator yang mencerminkan perkembangan kota adalah berkembangpesatnya gedung-gedung pencakar langit (high-rise building).

Maraknya pembangunan high-rise building, dikarenakan tingginya harga lahan dan terbatasnya pengembangan dan kepemilikan suatu lahan. Sedangkan hal ini diimbangi dengan tingginya kebutuhan perumahan dan sarana yang lengkap. Kondisi demikian parallel dengan ditemukannya teknologiteknologi yang mengakibatkan multiplier effect, perkembangan di segala bidang kehidupan.

Kehadiran teknologi dan konsep baru dari super-block melahirkansuatu paradigma baru dalam khasanah perancangan kota. Super blok merupakan kumpulan dari beberapa high-rise building dalam satu kawasan yang berfungsi mixused. Kondisi ini mencerminkan bahwa Budaya urban tradisional kini bergeser menjadi budaya urban yang sarat teknologi, efisiensi dan efektifitas.

Awal Mula Tumbuhnya Kota dalam Kota

Perkembangan high-rise building yang dapat dikatakan sebagai suatu lingkungan binaan baru, mempunyai arti penting terhadap perkembangan sebuah kota. Dahulu, gedung-gedung pencakar langit memiliki fungsi tunggal (singel -used), kini berkembang mempunyai banyak fungsi (mix-used).

Dapat dikatakan, kini ada suatu gedung dimana seseorang akan terpenuhi segala kebutuhannya dengan hanya tinggal di satu gedung itu saja. Ia bekerja, bertempat tinggal, berbelanja, berekreasi dan bahkan beroleh raga di gedung tersebut. Jadi seakan suatu gedung merupakan kota tersendiri bagi dia. Inilah yang menjadi suatu fenomena seakan-akan menggeser budaya hidup horisontal menjadi vertikal, seakan-akan high-rise building tersebut adalah kota di dalam kota.

Perkembangan berikutnya dimana ternyata kebutuhan semakin meningkat dan nilai komersial yang semakin tinggi, beberapa bangunan high-rise kini digabungkan menjadi suatu kawasan super-block. Sekilas tentang super-block, modern-movement yang mendapat tempat di Amerika dan disebarkan ke penjuru dunia, memperkenalkan konsep blok yang lebih dapat dikatakan sebagai pendekatan fungsi kawasan atau blok atau zoning.

Blok ini, biasanya dibatasi oleh empat lintasan jalan, beberapa bagian ini digabungkan menjadi beberapa blok, dan inilah yang disebut super-block. Super-blockyang kelahirannya pasca modern movement ini, adalah suatu super fungsi dari suatu kawasan dimana orang dapat memenuhi segala macam kebutuhannya dari sejak bangun tidur sampai ia tidur dan bangun

kembali, dan begitu seterusnya.

Konsep super-block ini diiringi dengan teknologi high-rise ataupun teknologi struktur dan rancang bangun yang sangat pesat berkembang. Dimana suatu kawasan super-block ini, kini merupakan suatu kawasan high-rise dengan high-density.

Permasalahan yang Bermuncul (Studi Kasus : Bandung)

Secara morfologis, kehadiran high-rise building pastinya merubahmorfologi kota. Kota-kota diciptakan untuk dinikmati, baik secara visual, audial maupun secara feeling. Fisik kota memang direncanakan untuk itu, misalnya shoppingstreet, taman-taman kota, lapangan olah raga dan lainnya. Namun kelahiran “kota di dalam kota”, menyebabkan semua itu kini seperti tidak ada lagi.

Begitupun di Bandung, kota yang direncanakan dengan Braga sebagai shopping-street-nya yang

pernah dijuluki Paris van Java, Braga kini mati dari shopping street, bahkan bagi sebagian orang, sudah tidak dapat lagi menikmati secara visual. Fungsi sebagai shopping-street-pun berubah, Braga kini seperti kawasan toko kelontong, yang menjual

kebutuhan rumah tangga, P&D.

Begitu kita keluar dari restoran (yang masih bertahan), kita akan melihat ranjang, kasur, guling yang seharusnya tidak ada di shopping-street, sungguh tidak enak setelah bersantap di restoran melihat pemandangan seperti itu. Kemunduran ini, tidak lain akibat didirikannya Palaguna Nusantara Plaza, yang berdiri di atas beberapa kapling bekas bioskop dan pertokoan, akibat redevelopment di kawasan Dalem Kaum dan Kepatihan serta kemunculan mix-used lainnya seperti Bandung Indah Plaza (BIP). Sebagai contoh morfologi di sini, terlihat bahwa pada awalnya Braga adalah kawasan hunian di Utara pusat kota, kemudian berubah menjadi shopping-street pada tahun 1920-an, terkenal hingga ke manca negara pada tahun 1937-1950-an, sebagai Paris van Java. Namun kini kembali sepi, tak lebih sebagai perlintasan jalan kembali seperti pada awalnya.

Manajemen Kota dalam Kota

Dengan terkonsentrasinya sebuah perencanaan kota di dalam kota, akan memudahkan kita di dalam mengontrol kualitas sebuah lingkungan. Dengan konsep kota di dalam kota, integrasi semua sistem utilitas menjadi kan lebih mudah dikontrol. Hanya saja dibutuhkan pemikiran kedepan yang dapat meminimalisasi resiko yang akan terjadi. Berkaca pada kondisi identik yang terjadi di Amerika, Bangunan-bangunan gigantik semacam ini dibatasi kapasitas, luas maupun skalanya bila berada di kawasan pusat kota. Sedangkan keberadaan high-rise building di kawasan pinggiran kota dimaksudkan untuk mengurangi beban sirkulasi di pusat kota.

Di kota-kota besar Indonesia, high-rise building dengan menawarkan fungsi komersial dan hunian mewah sedang menjamur di segala penjuru seakan-akan menjadi kebutuhan penting masyarakat kota. Pertumbuhan Kota dalam kota ini sangatlah penting untuk dikendalikan, sebelum saling mematikan antara kawasan mix used dan singel used.

Manajemen baru yang diusulkan yakni segera di susunnya undang-undang yang mengatur sistem kepemilikan lahan secara vertikal, Sistem pengelolaan dan pemeliharaan, serta pembatasan jumlah kawasan super block yang ada dalam suatu kota, guna menyeimbangkan dengan morfologi kota pada awalnya. Dengan adanya usulan seperti ini diharapkan, kehadiran kota dalam kota dapat lebih bersinergi dan menunjang segala hal yang telah ada dalam kota tersebut.

Tiada konsep yang sempurna tampa efek samping. Hal ini berarti konsep pengembangan kota ini tidak untuk dihindari, akan tetapi untuk selalu disempurnakan mengikuti pertumbuhan kota yang dinamis.