Analisis Fundamental PT Ciputra Development Tbk: Profitabilitas Masih Minim

Oleh DR. PERDANA WAHYU SANTOSA (Wadek II FE Universitas Yarsi) Dan ALI MURTADO, MSM (Financial Analyst) CAPITAL PRICE Profil Emiten PT Ciputra Development Tbk adalah perusahaan di bidang properti dan real estate. Listing di IDX pada tanggal 28 Maret 1994, dengan kode CTRA berada pada properti, real estate, dan konstruksi bangunan, dengan sub sektor properti dan real estate. Komposaisi kepemilikan sahamnya dimiliki PT Sang Pelopor (35,22%), Credit Suisse Singapore (7,99%), dan Rollic Holding Limited (5,25%), sisanya dimiliki publik. Sampai saat ini PT Ciputra Development telah mengembangkan dan mengelola 21 properti perumahan dan komersial yang tersebar di 14 kota besar di seluruh Indonesia. Properti komersial yang telah dikembangkan meliputi pusat perbelanjaan, hotel, apartemen servis dan lapangan golf. Ciputra Development memiliki 5 anak perusahaan, dengan 2 diantaranya telah go public, yaitu PT Ciputra Surya Tbk dan PT Ciputra Property Tbk. Yang lainnya adalah PT Ciputra Residence, PT Ciputra Indah, dan PT Ciputra Graha Mitra. Profil Sektor Sektor properti merupakan salah satu sektor yang cukup stabil pertumbuhannya sekitar 20% – 30% pertahun. Walaupun terjadi krisis subprime mortgage di Amerika Serikat yang berdampak pada krisis ekonomi global, dampaknya tidak terlalu terasa pada sektor properti tanah air, meskipun diakui ada pengurangan pertumbuhan. Hingga akhir tahun 2008, jumlah kapitalisasi perumahan non subsidi yang terkumpul sekitar Rp 125 triliun. Sedangkan pada 2007, kapitalisasinya hanya sekitar Rp 100 triliun. Target pertumbuhan sektor ini di 2009 mencapai 25%. Pemerintah sudah menaikan anggaran untuk perumahan bersubsidi di 2009 sebesar Rp 3,5 triliun. Anggaran itu naik tiga kali lipat bila dibandingkan dengan 2008 sebesar Rp 800 miliar. Pemerintah untuk juga sudah menurunkan BI rate sampai 8% (Maret 2009). Kebijakan ini diharapkan dapat turut membantu meredam dampak krisis ekonomi dunia terhadap sektor properti di Indonesia. Diprediksi, tahun depan sektor properti bakalan tetap menjadi ujung tombak pertumbuhan ekonomi sebesar 6,5% dengan pertumbuhan sebesar 25%. Highlights 2002-2009 Sepanjang tahun 2002-2008, perusahaan mampu meningkatkan sales dengan rata-rata pertumbuhan per tahun (CAGR) sebesar 19,52%. Peningkatan sales tertinggi dicapai pada tahun 2005 (42,15%). Profitabilitas perusahaan juga terus meningkat dengan CAGR 37,59% untuk operating profit, namun menurun -20,71% untuk net income. Perusahaan membukukan CAGR assets dan equity masing-masing sebesar 11,33% dan 95,28%. Pendapatan dan Laba Pendapatan CTRA terus meningkat hingga 2007, namun mengalami sedikit penurunan pada tahun 2008. Sedangkan marjin laba bersih (net profit margin/NPM)) CTRA sejak tahun 2003 cukup berfluktuasi antara -29,69% - 48,25%. NPM mewakili tingkat efektivitas perusahaan dalam mengelola biaya-biaya untuk mengkonversi sales menjadi laba aktual.

Aset dan Ekuitas Dari grafik Aset & Ekuitas terlihat pada periode 2002-2008 total aset mengalami peningkatan. Peningkatan yang paling drastis terjadi pada tahun 2007 dengan pertumbuhan total aset sebesar 45,23%. Pada tahun 2006 - 2008, total ekuitas perusahaan juga meningkat pesat dibanding tahun-tahun sebelumnya. Peningkatan ekuitas ini disebabkan bertambahnya modal disetor dengan adanya konversi saham dan penerbitan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu (HMETD).

Pada tahun 2006 – 2008 perusahan mampu menurunkan rasio hutang terhadap aset perusahaan (debt to assets ratio, DAR) dari 101,82% (2005) menjadi hanya 44,79% - 50,7% (2006 – 2008). DAR menggambarkan proporsi aset perusahaan yang dibiayai oleh hutang. Turunnya DAR dan naiknya total assets dan total equity menunjukkan kemampuan perusahaan dalam mengoptimalkan modal dan pendapatan yang dimiliki untuk meningkatkan aset. MVA & Risiko Pasar Pada kinerja saham perusahaan, sejak April 2003 peningkatan nilai tambah pasar (shareholder market value added, MVA) terhadap nilai buku ekuitasnya (BV) sangat berfluktuasi, dengan tercatat nilai MVA/BV yang positif pada April 2003, 2004 dan 2006. MVA/BV merupakan selisih antara harga saham (market value) perusahaan dengan nilai buku ekuitas (book value). Nilai MVA/BV yang positif memberikan indikasi CTRA telah memberikan nilai tambah terhadap nilai buku ekuitasnya. Makin tinggi nilai MVA makin baik. Antara April 2003-April 2009, risiko pasar (market risk) saham perusahaan berfluktuasi antara 0,93 – 1,23. Risiko pasar (yang dinotasikan dengan koefisien beta) menggambarkan risiko yang terkait dengan pergerakan pasar, atau risiko sitematis (systematic risk). Beta yang bernilai lebih dari 1 mengindikasikan harga saham perusahaan berfluktuasi lebih besar dibandingkan fluktuasi pasar, begitu pula sebaliknya. Tingkat volatilitas harga saham perusahaan juga berfluktuasi antara 52,31% - 155,16%. Grafik di atas sekaligus menggambarkan hubungan risk-return pasar; menghubungkan risiko pasar dan return pasar terhadap nilai bukunya. EVA dan ROIC Cost of capital (COC) perusahaan cenderung turun selama 2002-2004, dari 14,24% (tahun 2002) menjadi 7,63% (tahun 2004), kemudian mengalami peningkatan hingga mencapai 23,33% di tahun 2008. Return on invested capital (ROIC) perusahaan berfluktuasi hingga mencapai 5,80% pada 2007. Sejak tahun 2005 EVA perusahaan juga terus mengalami penurunan.

ROIC merupakan ukuran efektivitas perusahaan dalam menggunakan total uang (modal) dalam kegiatan operasionalnya, sebagai tingkat pengembalian perusahaan dari kegiatan operasionalnya terhadap modal yang telah diinvestasikan, sedangkan EVA merupakan economic profit yang didasari bahwa suatu bisnis harus mampu memberikan pengembalian yang telah menutupi biaya operasional dan biaya modal. Semakin tinggi EVA/IC maka semakin baik memampuan perusahaan dalam memaksimalkan penghasilan dari potensi modal yang dimilikinya. Persepsi Pasar 2008 CAPITAL PRICE mengkuantifikasi persepsi pasar untuk penciptaan nilai (value) perusahaan. Metrik ini melakukan benchmarking kinerja perusahaan dengan pasar tertentu melalui tiga dimensi: kinerja keseluruhan, profitabilitas, dan pertumbuhan, ekspektasi pasar terhadap profitabilitas perusahaan jangka pendek (CP) dan ekspektasi pasar terhadap prospek pertumbuhan perusahaan di masa depan (FGO) berada di atas rata-rata perusahaan lainnya antara 2002-2008. Secara umum, CTRA berada pada kuadran kiri bawah (kuadran I) dimana ekspektasi pasar terhadap profitabilitas jangka pendek (CP) dan ekspektasi pasar terhadap prospek pertumbuhan CTRA di masa depan (FGO) berada di bawah rata-rata (asset-loaded value manager). Recent Development • Perusahaan sepanjang 2008 menganggarkan belanja modal (capital expenditure/capex) lebih dari Rp1 triliun. Dananya akan digunakan untuk pengembangan proyek perusahaan dan dua anak perusahaannya, PT Ciputra Property Tbk (CTRP) dan PT Ciputra Surya Tbk (CTRS). Untuk mengatasi masalah material, perseroan melakukan value engineering; dengan membeli material awal. Melalui anak perusahaannya, perusahaan melakukan pembelian material sebanyak 5.000 ton, dari total kebutuhan 7.500 ton dengan biaya sekitar Rp60 miliar. Sementara untuk kredit KPR, perusahaan mengalihkan kerjasama dari Bank Mandiri ke Bank BCA. • Hasil Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) memutuskan bahwa perusahaan tidak membagikan dividen untuk tujuan ekspansi. • Proyek residensial di Pangkal Pinang merupakan bagian dari rencana perusahaan untuk membangun perumahan mewah di tiap propinsi di Indonesia. Di luar Jawa, perusahaan telah memiliki enam proyek di Lampung, Banjarmasin, Samarinda, Balikpapan, Palembang, dan Makasar. • Grup perusahaan berencana mencatatkan perusahaannya (berkedudukan di Singapura) pada bursa efek Singapura dan Hongkong. Note: Artikel riset ini pernah dimuat di Bisnis Indonesia dan Investor Daily (2009) serta menjadi materi Talk Show Capital Market Review di PAS FM