Pemilihan Skema KPBU dalam Proyek Pengadaan Tower ASN: Sudah Tepatkah?

Realisasi Pemindahan Ibu Kota Indonesia menjadi Ibu Kota Nusantara (IKN) semakin dekat. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 mengenai Ibu Kota Negara, persiapan hingga pemindahan IKN sebagai program prioritas nasional akan dilaksanakan paling singkat 10 (sepuluh) tahun dalam rencana kerja pemerintah sejak berlakunya UndangUndang ini hingga selesainya tahap 3 (tiga) pembangunan IKN. Hingga sekarang, pembangunan IKN telah mencapai akhir tahap I dengan masa periode 2022 - 2024. 

Fokus prioritas pembangunan tahap I ini, yaitu pembangunan infrastruktur dasar utama dan sarana utama di Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP), serta pemindahan ASN dan TNI/Polri pada tahap awal. Oleh karena itu, penduduk yang akan berpindah ke IKN pada akhir tahun ini mencakup ASN Kementerian/lembaga, pegawai lembaga negara independen/badan publik, TNI, Polri, serta unsur pertahanan dan keamanan lainnya dengan total proyeksi penduduk eksisting pada akhir tahun 2024 sekitar 488.409 jiwa. 

Hal ini berdampak terhadap kebutuhan sarana tempat tinggal bagi ASN, TNI/Polri serta jajarannya di IKN nanti. Pemerintah telah menjawab kebutuhan ini dengan melakukan pengadaan rumah negara/rumah berupa Proyek Tower Rusun untuk ASN, TNI, dan Polri. Salah satu hal menarik dari proyek ini yaitu terkait skema pembiayaannya. Pemerintah tidak berencana menggunakan APBN sebagai pembiayaan utamanya, melainkan memilih skema Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) sebagai pembiayaan utama dalam pengadaan tower rusun untuk ASN dan TNI/Polri. 

Rencana ini telah tertuang dalam Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2022 tentang Perincian Rencana Induk Ibu Kota Nusantara. Tentunya, hal ini menarik dan menjadi angin segar bagi pembiayaan di Indonesia karena tidak bergantung pada APBN dan mengandalkan kerja sama dengan badan usaha/swasta. Namun, apakah skema KPBU ini tepat untuk dilaksanakan dengan skala besar dengan mempertimbangkan return pengembalian investasi, hal ini perlu dikaji lebih lanjut. 

Skema KPBU adalah skema kerjasama antara pemerintah dengan badan usaha (swasta) dalam melakukan penyediaan infrastruktur. Dalam penerapan skema KPBU pada proyek IKN telah diatur dalam PMK Nomor 20 Tahun 2020 tentang Dukungan Pemerintah untuk kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha serta Pembiayaan kreatif dalam Rangka Percepatan Penyediaan Infrastruktur di Ibu Kota Nusantara yang disebut KPBU IKN. Dalam peraturan tersebut telah diatur mekanisme KPBU dari mulai kelayakan studi (feasibility study) yang dilakukan badan usaha hingga transaksi kerja sama KPBU. Skema KPBU IKN ini dinilai akan menarik para investor karena risikonya yang dijamin oleh pemerintah 

Dalam proyek KPBU IKN untuk Tower Rusun ini, rencananya akan dibangun 285 tower yang diperuntukkan untuk ASN, TNI/Polri dengan penerapan sistem smart building. Berdasarkan pernyataan Haryo Bekti Martoyoedo selaku Direktur Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan DJPI PUPR, 66 tower rusun akan dibangun dengan 6 tower digarap oleh PT Summarecon Agung Tbk dan 60 Tower lainnya digarap Konsorsium CCFG China. Direncanakan rusun ini selesai dengan layak huni dan fully furnished. 

Namun, nyatanya proyek KPBU Rusun di IKN ini tak kunjung dibangun. Salah satu alasan yang masih menjadi kendala yaitu kalkulasi pengembalian investasi kepada investor dinilai masih terlalu mahal. Hal ini dikonfirmasi oleh PLT Kepala Otorita Ibu Kota Negara (OIKN), Basuki Hadimuljono, bahwa cost of money yang dihasilkan melebihi nilai investasi hingga 2-3x lipat. Hal inilah yang membebani pemerintah dalam pengembalian investasinya. Berkaca dengan proyek KPBU pembangunan jembatan Callender Hammilton, proyek tersebut menghasilkan nilai investasi sebesar Rp700 miliar, tetapi kewajiban pemerintah dalam mengembalikan investasi sangatlah tinggi dibandingkan nilai investasinya yaitu mencapai Rp1,5 triliun selama 15 tahun. 

Tentu, jika dipertimbangkan lebih baik menggunakan loan dengan bunga yang lebih kecil saja dibandingkan membayar pengembalian investasi yang nilainya sangat tinggi dibandingkan nilai investasinya. Sehingga, pembiayaan dengan skema KPBU ini perlu dilakukan kalkulasi dan perhitungan lebih lanjut khususnya terkait timbal balik pemerintah terhadap badan usaha dan investor. Sayang sekali, jika skema pembiayaan ini tidak dipersiapkan dengan matang. Pasalnya, telah banyak investor yang berminat dalam mengikuti skema ini dan dapat menjadi peluang pemerintah untuk meringankan pembiayaan proyek IKN. Oleh karena itu, proyek skema KPBU tepat dilakukan pada Proyek Tower Rusun bagi ASN, TNI/Polri di IKN karena akan sangat membantu pemerintah terkait pembiayaannya. Payung hukum mengenai hal ini pun telah diatur dalam PMK Nomor 20 Tahun 2020 tentang Dukungan Pemerintah untuk kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha serta Pembiayaan kreatif dalam Rangka Percepatan Penyediaan Infrastruktur di Ibu Kota Nusantara. Namun, perlu pengkajian serta perhitungan lebih matang mengenai tingkat pengembalian yang harus dilakukan pemerintah kepada investor agar nantinya tidak membebani negara jika nilai pengembaliannya terlalu tinggi dibandingkan dengan nilai investasinya. Harapannya hal ini segera dilakukan agar tercapai target pemindahan ASN yang dilakukan pada akhir tahun ini.