A. Konsep Properti
Secara yuridis, properti menurut pasal 1 ayat (2) Permendag Nomor 51/M-Dag/Per/7/2017 Tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti adalah ” harta berupa tanah dan/atau bangunan serta sarana dan prasarana lain yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan tersebut.”
Sedangkan properti menurut kamus besar Bahasa Indonesia adalah "harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian tak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan."
Berdasarkan definisi di atas dapat dipahami bahwa properti dalam konteks ini dirujuk pada objek fisik (bagunan)
Ternyata definisi properti di dalam konteks Indonesia di atas berbeda dengan konsep properti yang berlaku di Dunia Barat. Hal mana properti menurut kamus Oxford adalah "hak atau kepemilikan seseorang atas suatu benda atau aset."
Aadapun yang dimaksud aset menurut kamus Oxford adalah ”sesuatu yang memiliki nilai atau berguna dan sesuatu benda yang bernilai, yang dapat dijual belikan."
Dengan demikian, di dunia Barat, properti tidak direduksi sebagai objek semata, melainkan hubungan hak yang dimiliki (melekat) pada seseorang atau perusahaan dengan objek yang memiliki nilai ekonimis tersebut. Tegasnya, di masyarakat Barat, properti diartikan sebagai “hak untuk memiliki dan mengendalikan secara eksklusif suatu objek tertentu, termasuk dioperasionalkan secara ekonimis.”
Dalam tulisan ini, penulis akan berangkat dari konsep proprti dalam konteks Indonesia.
B. Pihak-Pihak Yang Terlibat Dalam Bisnis Properti
Pertama, Pengembang (Developer). Pengembang (developer) adalah orang perorang atau perusahaan yang bekerja mengembangkan suatu kawasan permukiman menjadi perumahan. Selain berobjek perumahan, juga dapat berupa apartemen, jembatan dst..
Developer tidak hanya dapat membaguan perumahan baru dan/atau apartemen baru. Namun dapat bula renovasi perumahan atau bangunan dan/atau apartemen yang sudah ada sehingga menjadi perumahan/ bangunan atau apartemen yang lebih baru, lebih baik, dan memiliki nilai ekonomis yang lebih tinggi
Dalam konteks ini dapat dipahami bahwa developer hadir dalam tahap awal untuk membeli lahan, merencanakan, mendesain, dan membangun sebuah proyek serta perizinan properti.
Secara umum, pengembang atau developer dapat digolongkan menjadi 3 kategori, yaitu:
1. Pengembang besar: Kriterianya adalah membangun perumahan dengan harga satuan rumah di atas Rp. 800 juta;
2. Pengembang menengah: Membangun perumahan dengan harga per satuan antara Rp. 300 juta hingga Rp. 800 juta;
3. Pengembang kecil: Mengkhususkan pembangunan perumahan dengan harga satuan rumah maksimal Rp. 300 juta.
Kedua, Kontraktor
Peraturan perundangan-undangan menggunakan istilah ”Penyedia Jasa konstruksi" sebagaimana ketentuan Pasal 1 ayat (8) Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2021 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2020 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi. Namun, masyarakat umum lebih mengenal istilah ”kontraktor.”
Sedangkan Jasa Konstruksi menurut Pasal 1 angaka (3) PP a quo adalah ”Layanan jasa konsultansi konstruksi dan/atau pekerjaan konstruksi.”
Pekerjaan Konstruksi menurut pasal 1 angka (5) PP a quo adalah ”keseluruhan atau sebagian kegiatan yang meliputi pembangunan, pengoperasian, pemeliharaan, pembongkaran, dan pembangunan kembali suatu bangunan."
Dengan demikian, kontraktor dipahami sebagai perusahaan yang bertanggung jawab untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi dan bangunan. Dalam konteks ini, bertanggung jawab mengerjakan proyek dari awal hingga akhir, mempekerjakan tenaga kerja dan membeli bahan bangunan.
Aadpun tanggung jawab tersebut timbul dari hubungan hukum dalam bentuk kontrak. Kontrak tersebut dibuat dan disepakati sebelumnya dengan developer selaku pemberi kerja konstruksi sebagai sumber hak dan kewajiban dan berfungsi sebagai jaminan kepastian hukum.
Objek kontrak tersebut dapat berupa pembangunan rumah, gedung, pembuatan jalan raya, jembatan, pembangunan instalasi listrik, pembangunan jaringan air bersih dst..
Selanjutnya, kontraktor dalam konteks ini dapat digolongkan menjadi 3 jenis, yaitu:
1. Kontraktor Utama
Kontraktor Utama adalah seseorang atau perusahaan yang ahli, berpengetahuan dan berpengalaman dalam bidang pekerjaan konstruksi dan penanganan proyek.
Kontraktor Utama inilah yang menandatangani kontrak kerja secara langsung dengan pengembang (developer) untuk membangun rumah, atau keperluan lain, sesuai permintaan pengembang yang disepakati dalam kontrak kerja.
2. Sub Kontraktor Domestik
Sub kontraktor domestik terdiri dari atas, pertama, Sub kontraktor kerja atau sub kontraktor bahan dan pekerjaan, yaitu sub kontraktor yang menyediakan semua bahan (material proyek) dan pekerja yang dibutuhkan dalam suatu proyek.
Kedua, Sub kontrator bahan, yaitu sub kontraktor yang menyediakan bahan-bahan (material proyek) selama jangka waktu pelaksanaan proyek.
Ketiga, Sub kontraktor buruh/pekerja, yaitu kontraktor yang menyediakan buruh/pekerja untuk melaksanakan kerja kontrak bangunan.
Dalam konteks kontraktor domestik dapat dipahami bahwa sub kontraktor pertama dalam operasionalnya, "menyediakan bahan materill proyek plus pekerja/buruh proyek." Sedangkan sub kontraktor yang kedua hanya menyediakan bahan materil. Demikian pula sub kontraktor yang kegita hanya menyediakan pekerja/buruh untuk pengerjaan proyek tersebut.
3. Sub Kontraktor Non Struktur
Sub kontraktor non-struktur merupakan sub kontraktor yang dipekerjakan oleh pengembang (developer) yang menjalankan pekerjaannya berdasarkan keahlian masing-masing.
Sub kontraktor non struktur biasanya melakukan pekerjaan mekanikal dan elektrikal serta pemasangan fasilitas bangunan, seperti pemasangan lift dan eskalator, pemasangan jaringan listrik dan lain-lain.
Ketiga, Broker Properti
Merukuk Pasal 1 angka (3), maka broker properti diartikan sebagai Tenaga Ahli Perantara Perdagangan Properti, yaitu seseorang yang memiliki keahlian khusus di bidang properti yang dibuktikan dengan sertifikat yang diterbitkan oleh lembaga sertifikasi terakreditasi.
Dalam pelaksanan proyek, broker properti dapat bekerja sendiri atau bekerja di bawah naungan perusahaan perantara perdagangan properti (hukum Online).
Aadpun Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (P4) menururt Pasal Pasal (1) angka (1) adalah "perusahan yang menjalankan kegiatan sebagai perantara jual beli, perantara sewa menyewa, penelitian dan pengkajian, pemasaran, serta konsultasi dan penyebaran informasi yang berkaitan dengan properti berdasarkan perintah pemberi tugas yang diatur dalam perjanjian tertulis."
