Proses akuisisi atau take over perkebunan khususnya perkebunan kelapa sawit, tidaklah semudah yang dibayangkan. Ada sejumlah faktor penting yang menjadi kunci sukses dalam pengambilalihan (take-over) perkebunan kelapa sawit yang harus diikuti dan dilaksanakan berdasarkan prinsip gentlement-agreement oleh masing-masing pihak.
Mengingat transaksi dalam bidang properti, khususnya take-over perkebunan kelapa sawit, mengandung nilai yang sangat besar (high capital business) dan melibatkan banyak pihak selaku mediator, maka pemerintah dalam hal ini Menteri Perdagangan Republik Indonesia merasa perlu membuat aturan untuk menjaga hak-hak dan kewajiban para pihak yang terlibat melalui Peraturan Menteri Pedagangan Republik Indonesia No. 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
Namun demikian sekalipun sudah ada peraturan yang mengatur transaksi perdagangan, tidak jarang sebuah transaksi terlalu berbelit-belit dan kurang kooperatif antar mediator, sehingga proses take-over justru menjadi gagal atau batal sama sekali.
Beberapa penyebab kegagalan atau batalnya proses jual beli (take-over) perkebunan kelapa sawit, dapat dijabarkan sebagai berikut.
- Data dan Informasi Tidak Lengkap, Data dan informasi yang tidak lengkap menjadi sumber utama gagalnya transaksi take-over perkebunan kelapa sawit. Tanpa data yang lengkap dan akurat maka pihak calon buyer tidak akan mampu membuat kalkulasi dan Analisa bisnis terhadap perkebunan yang ditawarkan. Setiap buyer yang benar pasti akan melakukan kalkulasi dan analisis bisnis untuk menghitung seberapa besar keuntungan jika mengambil alih (take over) atas perkebunan kelapa sawit yang ditawarkan kepadanya. Untuk itu, calon buyer membutuhkan data dan informasi perkebunan yang valid dan lengkap. Dalam transaksi jual-beli yang bernilai sangat besar sebagaimana take-over perkebunan kelapa sawit, mutlak diperlukan penyelidikan yang mendalam dan teliti supaya tidak menimbulkan masalah kemudian hari. Proses penyelidikan dan verifikasi memang akan memakan waktu yang lama dan membutuhkan banyak usaha supaya informasi perkebunan yang akan ditake-over benar-benar valid dan aman.
- Mediator Memaksakan Kehendak, Pemaksaan kehendak lebih sering dilakukan oleh pihak mediator jual atau penerima kuasa jual. Pemaksaan kehendak biasanya dilakukan dengan meminta untuk dipertemukan dengan calon buyer secara langsung. Keinginan seperti ini jelas sulit dipenuhi mengingat bahwa pada tahap awal calon buyer biasanya tidak mau direpotkan dengan informasi-informasi yang berseliweran dan bahkan terkadang informasi yang diterima adalah informasi palsu. Selain itu, calon buyer yang benar pasti akan menunjuk, baik perorangan ataupun perusahaan, untuk melakukan assessment ataupun due-diligent terhadap setiap informasi kebun yang ditawarkan. Artinya, memaksa bertemu dengan calon buyer pada tahap awal transaksi merupakan langkah yang salah dan keliru, karena toh nantinya setelah dilakukan assessment atau due-diligent, pertemuan dengan calon buyer tetap akan dilaksanakan.
- Kurangnya Kesabaran. Mengingat bisnis kelapa sawit termasuk merupakan high capital business, sudah sewajarnya jika calon buyer tidak mau uangnya sia-sia karena dipakai untuk membeli kebun yang buruk atau secara bisnis kurang menguntungkan. Karena itulah proses take-over perkebunan kelapa sawit biasanya membutuhkan waktu yang cukup lama. Selain memerlukan proses assessment dan due diligent, calon buyer masih harus membuat business analysis yang akan mengkalkulasi apakah harga yang ditawarkan wajar atau tidak, dengan dasar pertimbangan pada luas lahan tertanam, jenis perijinan atau sertifikat, usia tanaman, termasuk asset-aset yang ada didalamnya. Dalam hal ini, mediator perlu banyak bersabar dan mengikuti perkembangan informasi pada setiap langkah dengan cermat sehingga semua pihak terhindar dari kekeliruan dan kesalahan yang dapat mengulur penyelesaian transaksi lebih lama lagi.
- Perbedaan Persepsi dan Basis Perhitungan. Perbedaan persepsi dan basis perhitungan harga antara calon buyer dan pemilik kebun (owner) merupakan faktor yang kerap menjadi batu sandungan dalam proses take-over perkebunan kelapa sawit karena berujung pada nilai jual perkebunan tersebut. Kerapkali terjadi suatu perkebunan yang ditawarkan oleh owner menampilkan informasi lahan yang fantastis, tetapi ditolak oleh calon buyer karena dianggap sangat mahal. Perbedaan persepsi dan basis perhitungan merupakan sumber masalah yang dapat menyebabkan perbedaan harga sehingga terjadi kegagalan proses take-over. Basis perhitungan Hal ini bisa jadi karena mediator hanya menghitung luas lahan saja, tanpa memperhtungkan luas tanaman yang sudah menghasilkan (TM). Padahal dalam bisnis kelapa sawit luas lahan bukan satu-satunya faktor penentu harga. Sebagai misal, suatu perkebunan dengan luas 20,000 hektar ditawarkan dengan harga 1 Trilyun. Dengan harga ini maka rata-rata kebun dihargai 50 juta per hektar. Harga ini sebenarnya sangat wajar, namun setelah dilakukan due diligent ternyata hanya 1000 hektar yang sudah TM, sementara 19,000 hektar masih berupa lahan kosong. Dengan data baru ini, maka nilai 1 Trilyun menjadi sangat mahal mengingat luas TM hanya 1,000 hektar dan bukan 20,000 hektar sebagaimana yang pertamakali di tawarkan semula. Nah, disinilah sering terjadi perdebatan panjang. Pengusaha hanya akan menghitung luas lahan yang sudah TM. Sedang lahan kosong akan dihargai sesuai dengan harga lahan kosong saja di lokasi setempat. Â Jadi dengan demikian, harga yang 1 trilyun itu menjadi sangat mahal.
- Tidak Ada Kepercayaan. Penyebab lain kegagalan suatu transaksi dalam take-over perkebunan kelapa sawit adalah tidak ada saling percaya antar para mediator, baik mediator jual maupun mediator beli. Hal ini biasanya terjadi karena rantai broker yang terlalu panjang dan melibatkan banyak orang pada masing-masing pihak mediator. Banyaknya pihak yang terlibat dalam proses transaksi sudah pasti akan berpotensi menimbulkan masalah, setidaknya dapat memunculkan sikap saling curiga antar pihak dan kekhawatiran akan ditinggalkan dalam proses jual-beli.
- Kurangnya Komitmen Para Pihak. Faktor penyebab kegagalan lainnya dalam transaksi jual-beli (take-over) perkebunan kelapa sawit adalah kurangnya komitmen para pihak, baik pihak mediator jual maupun mediator beli, khususnya dalam hal marketing fee. Dalam hal ini harap dicatat bahwa hak-hak mediator dalam transaksi perdagangan dilindungi oleh Permendag No. 33/2008, khususnya pada Pasal 10 Ayat 2. Apabila dia seseorang broker yang bekerja sendiri maka komisinya dilihat berdasarkan kesepakatan awal perjanjian. Sedangkan apabila broker tersebut adalah berbentuk perusahaan perantara perdagangan properti maka berdasarkan Pasal 10 (2) Permendag No 33/2008 maka ditetapkan besarnya komisi adalah paling sedikit 2 % dari nilai transaksi.
Pentingnya Peran Promotor (Mediator Penengah)
Untuk mengantisipasi hal ini, diperlukan kehadiran promotor atau mediator tengah yang akan berdiri secara independen sebagai penengah. Dalam hal owner belum menemukan pembeli, maka pihak promotor atau mediator tengah akan bertindak sebagai promotor untuk mempromosikan perkebunan tersebut. Sementara bagi mediator jual, fungsi dan peranan mediator tengah ini sebagai promotor untuk mencarikan calon buyer yang terpercaya dan potensial untuk mengakuisisi perkebunannya.
Kehadiran Mediator Tengah (Promotor) sangat menguntungkan bagi pihak penjual (owner) maupun calon pembeli (buyer). Karena posisi Mediator Tengah (Promotor) yang independen (tidak berpihak kepada owner maupun buyer) akan sangat menguntungkan bagi kedua belah pihak.Â
Perusahaan Promotor yang baik seperti PT. eKomoditi Solutions Indonesia yang sejak tahun 2016 memelopori transaksi online khusus dalam bidang perkebunan kelapa sawit melalui platform digital bernama PlantationDirectory, bertindak sebagai pihak yang mempromosikan perkebunan yang layak untuk diakuisisi setelah melakukan assessment atau due-diligent sebelum melisting ke websitenya. PlantationDirectory sangat ketat dan tidak akan mengabaikan faktor-faktor penting lainnya seperti areal statement, data produksi kelapa sawit, termasuk latar belakang sosial perkebunan kelapa sawit tersebut. Selain itu, melalui analisis prospek terhadap kedua belah pihak, PlantationDirectory sebagai Promotor dapat memutuskan apa yang akan ditawarkan dalam negosiasi serta kepada siapa harus memberikan penawaran.Â
Demikian proses transaksi yang baik biasanya melibatkan perjanjian 3 pihak (tripartit agreement) baik dengan perjanjian yang terpisah maupun perjanjian tunggal. Semoga trik cerdas dalam bernegosiasi ini bisa membuat bisnis Anda maju dan berkembang. Anda tertarik menjadi Mediator dalam proses take-over perkebunan kelapa sawit? Kunjungi paltform digital khusus perkebunan di PlantationDirectory sekarang juga.
