Kendala dalam Studi Kelayakan Pengembangan Rusun dan Pasar Komersial Cempaka Putih Jakarta

Dalam rangka pemenuhan target program satu juta hunian dari pemerintah, Perum Perumnas melakukan beberapa cara untuk memenuhi program tersebut, diantaranya adalah dengan menjajaki peluang untuk bekerjasama dengan BUMN, BUMD dan Pemerintah (Pemprov, Pemkab, dan Pemkot) untuk pengembangan lahan/asset idle yang mereka miliki. Apabila kerjasama pemanfaatan lahan/asset idle tersebut dapat terealisasi, diharapkan pasokan hunian untuk masyarakat dapat tumbuh dengan cepat.

Salah satu lokasi yang rencananya akan dikembangkan adalah lahan milik PD Pasar Jaya, direncanakan akan dibangun hunian susun dan komersial di lokasi Pasar Cempaka Putih di Jl. Cempaka Putih Barat III, Kelurahan Cempaka Putih Barat, Kecamatan Cempaka Putih, Jakarta Pusat. 

Konsep yang akan ditawarkan adalah hunian dengan mekanisme long-term leasedan komersial. Mekanisme tersebut adalah hal baru untuk Perum Perumnas, sehingga diperlukan analisa Feasibility Study (Studi Kelayakan) berupa riset pasar dan analisa finansial untuk hunian sesuai dengan peruntukan lahan dan pola pengembangannya.

Tujuan dan studi yang dilakukan adalah untuk mengetahui apakah pembangunan proyek Studi Kelayakan Pengembangan Hunian Rusun dan Komersial Pasar Cempaka Putih, Jakarta layak untuk dikembangkan. Dengan kata lain, apakah produk properti yang dikembangkan adalah marketable (dapat diserap pasar) serta menguntungkan secara finansial. Selain itu, studi ini lebih ditekankan untuk menentukan posisi pasar dengan mekanisme long-term leaseterhadap competitor dalam wilayah kompetisi kajian pasar dan analisa permintaan pasar.

Lokasi kegiatan terletak di Jl. Cempaka Putih Barat III, Kelurahan Cempaka Putih Barat, Kecamatan Cempaka Putih, Jakarta Pusat dengan luas lahan 10.042 m2. Lingkup pekerjaan studi adalah untuk mengkaji riset pasar yang menggunakan mekanisme long-term lease dengan menganalisa aspek pemasaran (marketing aspect analysis). 

Dalam analisis pasar, beberapa komponen yang harus dianalisa dan diperiksa adalah kebutuhan dan permintaan konsumen (costumer need and demand), segmentasi pasar (market segmentation), target, value edit, product life cycle, struktur pasar (market structure), persaingan dan strategi pesaing (competition and competiitor's strategies. Studi dilakukan untuk menentukan posisi pasar dengan mekanisme long-term lease terhadap competitor dalam wilayah kompetisi kajian pasar dan analisa permintaan pasar.

Studi yang dilakukan terdiri dari beberapa tahapan analisis, yaitu analisis tapak, analisis pasar, pengembangan produk dan analisis keuangan. Analisis ini dilakukan secara berurutan karena hasil/keluaran dari satu tahap analisis akan menjadi masukan bagi tahap analisis berikutnya. Secara digramatis, tahapan analisis tersebut dapat dilihat pada gambar berikut:

Tetapi, pada tahap asistensi proyek ini mendapatkan sedikit masalah yaitu status tanah (hak pakai) sehingga sulit untuk dibuat strata title untuk rusunami dari anamipembahasan jadi proyek ini masih terhenti untuk saat ini sambal menunggu kepastian dari PD Pasar Jaya sebagai pemilik lahan dan bank sebagai penyedia KPA.