Sekuritisasi KPR, Tak Kenal Maka Tak Sayang

Sudah pernah mendengar tentang 'Sekuritisasi KPR'?  Sebuah program yang bisa mewujudkan rumah impian dengan harga terjangkau. Program ini sebenarnya sudah dilaksanakan beberapa tahun yang lalu, namun praktik di Indonesia masih minim dan perlu ditingkatkan. 

Pengembangan sekuritisasi KPR ini menjadi pembahasan dalam diskusi antara Menteri Keuangan dengan SMF Persero dan beberapa perwakilan dari negara lain dalam Road to G20: Securitization Summit 2022 pada tanggal 6 Juli 2022 yang baru lalu.

Latar belakang Sekuritisasi KPR

Sesuai amanat UUD 1945, Pemerintah berkewajiban untuk menjamin pemenuhan kebutuhan rumah bagi masyarakat. Salah satu upaya untuk mendukungnya adalah dengan dikeluarkannya kebijakan bantuan pembiayaan perumahan KPR bersubsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Namun dukungan bantuan KPR bersubsidi mengalami tantangan yang tidak kecil dari segi dukungan jangka panjang. Untuk menghimpun dana jangka panjang tersebut dibutuhkan keberadaan pasar modal yang beroperasi secara efektif dan efisien yang di dalamnya diperdagangkan instrumen utang, surat berharga (bond) atau fixed-income securities termasuk sekuritisasi KPR.

Ilustrasi : rumah.com

Apa itu Sekuritisasi KPR? 

Tentu kita tidak asing dengan istilah Kredit Pemilikan Rumah (KPR), dan bahkan mungkin sudah ada yang pernah mengambil KPR-BTN pada masa lalu seperti saya. 

Memang membeli rumah membutuhkan jumlah uang yang tidak sedikit, oleh karena itu diperlukan KPR dengan masa angsuran yang cukup panjang. KPR adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.

Menurut Menteri Keuangan Ibu Sri Mulyani, sekuritisasi pada dasarnya adalah bagaimana sebuah aset KPR yang jangka panjang 15 tahun akan dicicil oleh pemiliknya, dan itu menjadi underlying asset yang bisa di-issued sebuah surat berharga baru yang kemudian dijual di secondary market yang disebut Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP).

Lebih lanjut dikatakan, bahwa aset yang dimaksud adalah mortgage bukan rumahnya, namun cicilan tiap bulannya itu yang kemudian bisa di-package dan dibentuk dalam bentuk security baru, surat berharga baru yang kemudian bisa dibeli oleh investor. 

Kemudian, investor bisa meng-assess beberapa risikonya dan rate of return dia bisa menciptakan likuiditas baru bagi penerbit EBA-SP yang kemudian dia bisa meng-create mortgate baru lagi.

Secara singkat, sekuritisasi KPR adalah penjualan tagihan KPR milik perbankan kepada investor di pasar modal melalui penerbitan EBA-SP.

Apa itu Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP)?

Efek Beragun Aset-Surat Partisipasi (EBA-SP) adalah surat berharga yang terdiri dari sekumpulan KPR yang diterbitkan melalui proses sekuritisasi sehingga menjadi instrumen investasi pendapatan tetap yang dapat ditransaksikan di pasar sekunder.

Pengertian lainnya, EBA-SP merupakan produk dari proses sekuritisasi, di mana sesuai namanya merupakan efek (surat utang) yang memiliki agunan/jaminan/underlying dan diperdagangkan kepada investor.

Di satu sisi, EBA-SP merupakan bentuk diversifikasi instrumen investasi bagi para pemodal. Di sisi lain, instrumen untuk mendukung permodalan bank. Penerbitan EBA-SP ini merupakan upaya untuk membangun alternative financing bagi pembiayaan perumahan.

Apa tujuan Sekuritisasi KPR?

Agar masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) bisa membeli rumah dengan kredit terjangkau.

Siapa penyelenggara program Sekuritisasi KPR?

Penyelenggara program sekuritisasi KPR adalah sebuah perusahaan BUMN di bawah Kementerian Keuangan yaitu PT. Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF. SMF melaksanakan peran sebagai Special Mission Vehicle Pemerintah dan agent of development dalam pembiayaan perumahan, dalam rangka mendukung penyediaan, kepemilikan dan keterhunian rumah yang layak dan terjangkau bagi seluruh keluarga Indonesia.

SMF pertama kali menerbitkan EBA pada tahun 2009 yang dijual hanya kepada investor institusi. Sejak akhir tahun 2018, SMF mulai menjual produk ini kepada investor retail. Saat ini, SMF merupakan satu-satunya penerbit EBA-SP yang diatur dalam peraturan OJK Nomor 23/POJK.4/2014.

Sejak tahun 2009 hingga saat ini, SMF telah melakukan penerbitan EBA dengan aset dasar tagihan KPR sebanyak 14 kali transaksi dengan total dana yang terkumpul dari pasar modal sebesar Rp12,78 triliun untuk disalurkan kepada masyarakat agar dapat memiliki rumah yang layak dan terjangkau.

Apa keunggulan EBA-SP dalam rangka Sekuritisasi KPR?

Seluruh EBA-SP yang diterbitkan SMF memiliki rating idAAA yang merupakan rating terbaik yang ada pada instrumen investasi. EBA-SP ini di-rating setiap tahun dan masih mempertahankan AAA meskipun dimasa pandemi. Dengan besar kupon di atas deposito, yaitu sekitar 8,75% per tahun, EBA-SP Ritel menjadi pilihan investasi yang aman dan menguntungkan bagi investor, dimana investasi bisa dimulai hanya dengan Rp100.000,00. Kelebihan lainnya, kupon dibayar per 3 bulan, risiko rendah, dana bersifat likuid dan dapat diperjualbelikan kapan saja.

Apakah ada potensi risiko dari EBA-SP?

Yah, memang potensi risiko dari suatu instrumen investasi selalu ada, namun dapat digolongkan sebagai risiko rendah. Risiko EBA-SP yaitu risiko fluktuasi harga pada pasar sekunder yang diakibatkan oleh perubahan suku bunga, serta risiko pelunasan KPR lebih awal yang dapat mempengaruhi yield yang diterima investor. 

Bagaimana praktik Sekuritisasi KPR di negara lain?

Perwakilan dari Jepang dan Mongolia yang diundang dalam diskusi tersebut,  menyatakan bahwa praktik sekuritisasi juga sudah lama dilaksanakan di negara mereka. Ternyata di Jepang, metode pembiayaan perumahannya mirip dengan yang dilakukan oleh SMF.

Apa harapan bagi Indonesia? 

Indonesia terus mengembangkan sekuritisasi KPR agar semakin banyak masyarakat yang dapat mewujudkan rumah impiannya.

Nah, setelah mengenal sekuritas KPR,  apakah tertarik untuk berinvestasi ke EBA-SP? Ingat quotes tentang investasi yang terkenal itu  'Don't put all your eggs in one basket',  kita bisa melakukan diversifikasi  investasi sambil mendukung tercapainya kesejahteraan bangsa. Jadi tunggu apa lagi?