Kementerian ATR/BPN telah menerbitkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 2019 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik. Peraturan ini mulai berlaku sejak diumumkan pada tanggal 21 Juni 2019 (Permen ATR/KBPN 9/2019) namun kemudian dicabut dengan dikeluarkannya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik (selanjutnya disebut Permen ATR/KBPN 5 Tahun 2020).
Peraturan menteri terbaru ini merupakan kelanjutan dari peraturan sebelumnya, yakni Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2019 tentang Penggunaan Sistem Elektronik dan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 7 Tahun 2019 Tentang Perubahan Bentuk Sertifikat. Melalui penerbitan dua peraturan baru ini, Kementerian Agraria dan Tata Ruang berupaya memanfaatkan perkembangan teknologi saat ini untuk memberikan pelayanan terbaik kepada masyarakat terkait pendaftaran hak tanggungan elektronik (HT-el). Tujuan dari HT-el adalah memudahkan dan memberikan pelayanan terbaik bagi masyarakat sesuai dengan arahan peraturan perundang-undangan.
Namun dalam pelaksanaannya ternyata cukup banyak problematika yang menjadi permasalahan dan pertanyaan bagi para pihak, sebagai contoh antara lain masalah waktu Pengecekan Sertipikat sebelum melakukan Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang sering terkendala dengan belum di validasinya Sertipikat Hak Atas Tanah yang dijadikan objek pemberian Hak Tanggungan; permasalahan pertanggungjawaban kebenaran materiil dokumen yang diupload oleh PPAT melalui hak tanggungan elektronik; serta permasalahan apakah hak tanggungan elektronik juga memiliki kekuatan eksekutorial.
Hak Tanggungan Elektronik merupakan sistem IT yang berfungsi sebagai alat atau sarana, bukan sebagai subyek hak maupun ahli hukum. IT hanyalah suatu sistem yang dioperasikan oleh manusia, oleh karena itu, Sumber Daya Manusia (SDM) yang mengelola sistem tersebut harus memiliki kompetensi di bidangnya. Dalam konteks HT Elektronik, data merupakan yang masuk dan keluar, dan jika aksesnya dilakukan oleh mereka yang bukan ahli hukum, tindakan hukum tidak akan tercakup dalam sistem tersebut. Oleh karena itu, Kantor Pertanahan membutuhkan SDM atau ahli hukum yang memahami aspek perbuatan hukum. SDM tersebut harus memiliki itikad baik dan prinsip yang bersedia dan mampu. Dengan kemauan dan kemampuan yang memadai, semua proses dapat berjalan dengan lancar, termasuk dalam penguasaan IT dan aspek hukumnya.
Meskipun Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 2020 Tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik telah diundangkan dan diberlakukan namun dalam pelaksanaannya masih sangat tergantung dari kesiapan Sumber Daya Manusia, sistem IT, serta Kantor Pertanahannya itu sendiri.
Sertifikat belum dapat diunggah karena belum melalui proses validasi dan terploating, serta belum terdaftar secara resmi dalam sistem. Informasi di dalam sertifikat tidak sesuai antara data fisik dan data yang tercatat di Kantor Pertanahan, mungkin disebabkan oleh perbedaan antara data terbaru dan data lama yang belum diperbarui di kantor tersebut. Sebagai akibatnya, keseluruhan proses memerlukan waktu yang cukup lama.
Dari terdapatnya berbagai problem dan kendala di atas antara sistem IT dan SDM masih belum berjalan dengan baik, apabila sistem IT dan SDM bekerja dengan baik Hak Tanggungan Elektronik ini sangatlah menguntungkan bagi PPAT/Bank karena semua kendali berada di PPAT dan Bank.
