Mampukah Pemerintah Menyediakan Perumahan untuk Semua?

Salah satu masalah yang sampai saat ini belum terselesaikan di Indonesia adalah masalah pemenuhan tempat tinggal, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Masih banyak warga negara yang belum mendapatkan akses perumahan dan infrastruktur pendukung yang layak. Padahal perumahan merupakan suatu kebutuhan primer.

Tiap tahunnya, permintaan akan perumahan semakin meningkat, namun tidak diimbangi dengan ketersediaan perumahan. Fenomena ini dinamakan backlog perumahan, yaitu suatu kondisi dimana terjadi kesenjangan antara jumlah rumah yang tersedia dengan jumlah rumah yang dibutuhkan. Tingginya angka backlog perumahan menyebabkan pemukiman kumuh yang tidak layak huni, seperti di bantaran sungai, kolong jembatan, bantaran rel kereta api, dan sekitar tempat pembuangan akhir.

Pemerintah sudah semestinya bertanggung jawab atas permasalahan penyediaan perumahan terjangkau ini. Namun, di sisi lain pemerintah juga memiliki keterbatasan sumber daya untuk memenuhi kebutuhan yang ada. Berdasarkan data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, pada kurun waktu tahun 2025 hingga 2030, kebutuhan pembiayaan akan perumahan mencapai Rp 1.220 triliun. Akan tetapi, anggaran yang tersedia dari APBN (Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara) hanya mampu membiayai sebesar 20%-30% dari total pembiayaan pembangunan perumahan.

Salah satu inovasi pemerintah dalam mengatasi keterbatasan sumber daya tersebut adalah melalui skema pembiayaan kerja sama pemerintah dengan badan usaha atau disingkat KPBU. KPBU perumahan merupakan partisipasi sektor swasta dalam investasi penyediaan perumahan, khususnya rusunawa dan rusunami bagi masyarakat berpenghasilan rendah berdasarkan perjanjian kerja sama antara pemerintah dan badan usaha.

Dengan skema KPBU, pemerintah tidak perlu menganggarkan biaya konstruksi yang besar di awal proyek, melainkan perlu menganggarkan pembayaran ketersediaan layanan selama masa kerja sama. Hal ini dilakukan jika skema pengembalian investasi berupa availability payment. Komponen pembayaran ketersediaan layanan terdiri biaya modal, biaya operasi, dan keuntungan untuk badan usaha. Lain halnya dengan skema pengembalian investasi user charge. Melalui skema ini, pemerintah perlu menganggarkan dukungan teknis untuk membiayai proyek. Dukungan tersebut dapat berupa sarana dan prasarana perumahan, seperti akses jalan, penerangan jalan, taman umum, dan lain sebagainya. 

Hingga saat ini, terdapat berbagai proyek pembangunan perumahan dengan skema KPBU yang sedang berjalan di beberapa daerah di Indonesia. Beberapa contohnya, seperti Rumah Susun Cisaranten, Rumah Susun Sewa Karawang Spuur, dan Rumah Susun terintegrasi di Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Sei Mangkei. 

KPBU merupakan salah satu skema pembiayaan yang dapat dipilih untuk mengatasi backlog perumahan. Dikarenakan skema KPBU dapat mewujudkan hunian yang berkualitas dengan memanfaatkan keahlian dan sumber daya badan usaha. Dengan adanya infrastruktur yang dibangun melalui skema KPBU, diharapkan angka backlog perumahan semakin berkurang sehingga kesejahteraan masyarakat pun semakin meningkat.