KPR iB : Lebih Murah dan Menentramkan

Sektor properti di Indonesia saat ini sudah mulai  bergairah. Hal ini terbukti dengan dimulainya banyak pembangunan proyek properti baru seiring dengan membaiknya kondisi perekonomian. Bisnis properti pada tahun ini diprediksikan akan terus membaik. Para pengamat properti memperkirakan pasar properti tahun 2011 akan  tumbuh sekitar 15 %.

Meningkatkan pasar properti ini tidak terlepas dari masih tingginya kebutuhan masyarakat akan rumah, yakni mencapai 6 juta unit dengan pertumbuhan 800.000 unit per tahun. Sedangkan yang bisa dipenuhi oleh pengembang REI hanya sekitar 200.000 unit per tahun.Sejalan dengan tumbuhnya sektor properti maka sektor kredit untuk perumahan pun juga mengalami pertumbuhan yang cukup besar. Menurut data BI secara tahunan (year on year/yoy) dibanding Agustus 2009, kredit perumahan tumbuh Rp4,2 triliun atau 3,1 persen dari Rp133 triliun menjadi Rp137,2 triliun. Meningkatnya pertumbuhan KPR disebabkan semakin banyaknya perbankan yang terjun membiayai sektor KPR ini. Selain bank umum konvensional, saat ini juga telah ada beberapa bank umum syariah dan unit usaha syariah yang ikut meramaikan pasar properti dengan pembiayaan pola syariah.

KPR Syariah

KPR Syariah atau sering disebut dengan KPR iB (Islamic Banking) merupakan salah satu alternative bagi masyarakat untuk mendapatkan segala kebutuhan yang berkaitan dengan perumahan dengan akad syariah. Produk KPR iB ini semakin diminati masyarakat sejalan dengan semakin dikenalnya bank syariah di Indonesia. Apalagi dengan semakin banyaknya bank syariah yang beroperasi di Indonesia. Hingga Oktober ini setidaknya terdapat 11 bank umum syariah, 23 unit usaha syariah dan 146 bank perkreditan syariah di Indonesia. Sebagian besar bank syariah tersebut juga melayani pembiayaan kepemilikan rumah bagi para nasabahnya.

Menurut Imam Hidayat, Pemimpin Cabang BNI Syariah Surabaya, berkembangnya KPR syariah ini tidak terlepas dari berbagai keunggulan fitur produk KPR syariah yang tidak dimiliki oleh KPR konvensional. Dari sisi tujuan penggunaan, manfaat KPR syariah kurang lebih sama dengan KPR konvensional, yakni dapat digunakan untuk membiayai pembelian rumah baru maupun rumah second,  pembelian rumah susun, apartemen, villa, kondominium, pembelian kavling siap bangun, pembelian ruko dan rukan. Bahkan KPR syariah dapat digunakan untuk membiayai pembangunan rumah dan renovasi rumah, pembelian rumah indent, dan take over pembiayaan dari bank lain.

"Kontrak yang sering dipakai dalam pembiayaan perumahan secara syariah ini adalah akad jual beli (murabahah). Dalam transaksi jual beli ini bank syariah akan mendapatkan margin keuntungan dari harga jual rumah kepada nasabah. Jadi keuntungan yang diperoleh bank syariah sudah dapat diketahui sejak awal dan jumlahnya bersifat tetap" terang Imam Hidayat di ruang kerjanya.

Hal ini yang membedakan dengan bank konvensional, dimana bank konvensional memperoleh pendapatan dari bunga pinjaman KPR. Bunga KPR ini umumnya tetap hanya untuk periode tertentu, misalnya bunga tetap untuk satu tahun atau dua tahun. Bahkan ada bank yang menetapkan bunga tetap hanya untuk jangka waktu 6 bulan. Untuk menarik nasabah maka bank umumnya akan menawarkan suku bunga yang rendah untuk  periode tertentu.

Setelah habis masa bunga tetap ini, maka suku bunga KPR konvensional akan direview  setiap bulan mengikuti suku bunga yang berlaku di pasar dan umumnya bunga KPR konvensional akan cenderung naik sehingga angsurannya per bulannya juga naik. Jarang dijumpai bunga KPR konvensional akan direview untuk turun angsurannya. Karena ketidakpastian angsuran bulanan ini, banyak nasabah yang sulit memprediksi kebutuhan untuk angsuran. Apalagi umumnya angsuran KPR bersifat jangka panjang, sampai dengan 20 tahun.

Menurut Imam Hidayat, memang besarnya angsuran KPR syariah umumnya sedikit lebih besar dibanding angsuran KPR konvensional. Namun dengan angsuran tetap sampai dengan jatuh tempo pembiayaan, maka nasabah tidak perlu khawatir adanya fluktuasi suku bunga pasar. Kalau dihitung secara total maka KPR Syariah ini biasanya lebih murah dinadingkan konvensional. Disisi lain dengan angsuran yang bersifat tetap maka nasabah akan merasa lebih tenang dan bisa merencanakan kebutuhan keuangannya dengan lebih pasti.

"Bahkan kami banyak menerima take over dari nasabah KPR bank konvensional" kata Imam Hidayat. Menurutnya penuturan nasabah KPR konvensional tersebut, mereka merasa kapok dan tidak tenang, karena setelah pinjamannya jalan satu tahun maka angsurannya  terus mengalami kenaikan setiap bulannya. Memang bank konvensional umumnya akan mereview angsuran, setelah KPRnya berjalan 1 tahun. Kalo di bank syariah hal tersebut tidak akan terjadi karena besarnya angsuran setiap bulan telah disepakati sejak awal pada waktu akad dan tidak pernah berubah sampai dengan pembiayaan tersebut luas.

Disisi lain dalam KPR konvensional, umumnya bank akan mengenakan pinalty jika nasabah melunasi pinjamannya sebelum jatuh tempo. Misalnya jika pinjaman baru berjalan 2 tahun dan nasabah akan melunasi, maka selain membayar sisa pokok pinjaman, nasabah juga diharuskan untuk membayar penalty sekitar 2-3 persen dari sisa kewajiban. Sedangkan dalam KPR syariah, nasabah tidak akan dibebani dengan penalty jika akan menyelesaikan angsurannya sebelum jatuh tempo. Dan yang pasti dengan akad syariah yang terbebas dari riba maka kepemilikan rumah dengan KPR syariah akan menjadi lebih barokah.