Tingkat Pengetahuan Mempengaruhi Penentuan Harga Jual Tanah, Apakah Benar?

Investasi merupakan salah satu cara untuk mengembangkan kondisi keuangan agar lebih baik. Biasanya, orang melakukan investasi untuk kebutuhan di masa depan. Investasi sendiri ada banyak macam dan caranya. Salah satu caranya adalah dengan melakukan investasi tanah. 

Tanah mempunyai kekuatan ekonomis dimana nilai atau harga tanah sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Dalam jangka pendek penawaran sangat inelastis, ini berarti harga tanah pada wilayah tertentu akan tergantung pada faktor permintaan, seperti kepadatan penduduk dan tingkat pertumbuhannya, tingkat kesempatan kerja dan tingkat pendapatan masyarakat serta kapasitas sistem transportasi dan tingkat suku bunga (Eckert 1990: 151-180).

Penelitian tanah merupakan suatu proses penentuan nilai, baik nilai pasar, nilai investasi, nilai asuransi atau jenis nilai lainnya, dari suatu properti pada suatu tanggal penilaian tertentu. Penentuan nilai suatu properti menurut American Institute of Real Estate Appraiser (Wolcott, 1987: 22-63) dan Eckert et.al (1991: 151-180) dapat dilakukan melalui tiga pendekatan, yaitu pendekatan perbandingan data pasar (market data comparison approach), pendekatan biaya (cost approach) dan pendekatan pendapatan (income approach).

Masyarakat awam cenderung melakukan penilaian properti, khususnya tanah hanya berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak saja. Seperti yang dituturkan oleh Kepala Desa Pagersari bahwa masyarakat Desa tersebut ketika melakukan jual beli tanah tergantung kesepakatan kedua belah pihak, tidak menggunakan pedoman khusus. jika mereka rela sama rela, ya sudah terjadi kesepakatan jual beli tersebut.

Berdasarkan hasil wawancara yang dilakukan penulis yang bertempat di balai desa, Desa Pagersari, Kecamatan Kalidawir, Kabupaten Tulungagung. yang dilakukan bersama beberapa Perangkat Desa dan Kepala Dusun yang sedang berada di balai desa, realita di lapangan penentuan harga tanah di Desa Pagersari nyatanya tergantung persetujuan kedua belah pihak yakni penjual dan pembeli tanah. Di Desa Pagersari juga terdapat minat terhadap pembelian tanah namun tidak sebanding dengan objek tanah yang dijual.

Masyarakat cenderung memilih investasi tanah sebagai pilihan investasi yang menguntungkan. alasan banyak orang memilih investasi ini karena harga tanah yang akan naik di masa depan, hal ini disebabkan jumlah tanah yang tersedia semakin sedikit namun kebutuhan akan tanah semakin meningkat.

Kunci untuk sukses dalam melakukan investasi tanah adalah kemampuan untuk menilai suatu tanah. Gambaran melakukan penilaian atas tanah harus memperhatikan beberapa hal, agar tidak mengalami kerugian saat melakukan investasi. Namun, hanya sedikit dari masyarakat yang mengetahui cara penilaian tanah yang benar. Sehingga dalam melakukan penilaian masyarakat hanya berpedoman pada kesepakatan kedua belah pihak dan juga adat istiadat desa setempat.

Hal tersebut diperjelas oleh pengakuan Kepala Desa, yang menyebutkan bahwa meskipun penentuan harga jual beli tanah ditentukan dengan NJOP namun kondisi di lapangan tergantung kesepakatan penjual dan pembeli.

Penilai Publik adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan negara. (Pasal 1, Peraturan Menteri ATR KBPN Nomor 19 Tahun 2021 tentang Pengadaan Tanah) 

Masyarakat cenderung tidak mengetahui keberadaan profesi penilai dan bagaimana langkah-langkah sederhana melakukan penilaian yang baik. Berbeda dengan profesi akuntansi yang sudah menjamur di kalangan masyarakat, akibatnya profesi penilai belum mempunyai payung hukum secara resmi.  Jika dibandingkan profesi yang mendukung perbankan dan pasar modal, untuk profesi advokat, notaris, akuntan, dan keinsinyuran sudah diatur pada pengaturan setingkat undang-undang, maka hanya penilai yang diatur masih secara parsial dalam beberapa regulasi.

Singkatnya, Masyarakat cenderung memilih tanah sebagai investasi mereka di masa depan. Namun, sedikit masyarakat yang mengetahui bagaimana cara melakukan penilaian  yang benar. Untuk mempermudah masyarakat melakukan penilaian tanah, penulis menyajikan modul sederhana yang dapat diakses melalui link berikut : https://bit.ly/ModulPenilaianTanah