Beredar video reels dari akun Instagram milik @sinamotcom dan @kprmacet yang berjudul “Percuma Nyicil KPR 20 Tahun Setelah Lunas Kamu Harus Beli Lagi Tanahnya”, didalam video tersebut dijelaskan bahwa developer bukan pemilik tanah sehingga yang dicicil selama ini adalah rumah yang berdiri diatas tanah orang lain dengan land lease development. Masalah yang akan terjadi di kemudian hari timbul disebabkan pemilik tanah tidak mau memperpanjang sewa sehingga pembeli dari developer yang sudah mencicil selama 20 tahun tersebut sia-sia, meskipun sudah dibawa ke pengadilan.
Didalam video tersebut ada unsur kurang lengkapnya informasi (tidak spesifik) sehingga menyebabkan orang yang melihat video tersebut bisa salah paham dan menggeneralisir semua rumah KPR yang dibangun oleh developer itu didirikan diatas lahan milik orang lain. Hemat penulis agar bisa memberikan saran dan mengimplementasikan hukum yang ada dengan baik dan benar ke dalam kasus dalam video tersebut, dapat ditinjau dari unsur-unsur sebagai berikut:
1. Subjek hak atas tanah dalam video tersebut bisa dimiliki oleh badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, yakni pihak developer; (Dasar Hukum: Pasal 36 huruf c Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah)
2.Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan dalam video tersebut menggunakan tanah hak milik, karena disebutkan bahwa rumah yang dibangun oleh developer berdiri diatas tanah orang lain; (Dasar Hukum: Pasal 36 huruf c Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah)
3.Jangka waktu kepemilikan tanahnya terbatas (tidak selamanya), karena dalam video tersebut dijelaskan bahwa jika pemilik tanah tidak mau memperpanjang sewa maka tanah tersebut yang sudah habis jangka waktu sewanya akan kembali kepada pemegang hak miliknya. Jangka waktunya menurut Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, adalah paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak guna bangunan di atas hak milik. Kata “dapat” itu bermakna bisa diperpanjang/tidak, tergantung dari masing-masing pihak baik pemberi maupun penerima hak guna bangunan diatas hak milik.
Oleh karena itu dari unsur-unsur tersebut diatas, dapat diketahui bahwa jenis hak atas tanah yang dipakai oleh developer yang dimaksud dalam video tersebut adalah hak guna bangunan diatas tanah hak milik. Terjadinya hak guna bangunan diatas tanah hak milik itu melalui pemberian hak oleh pemegang hak milik dalam hal ini adalah pemilik tanah tersebut yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
Ditinjau dari kesahan jual-beli tanah hak guna bangunan diatas tanah hak milik itu maka mengikuti syarat umum perjanjian sebagaimana dicantumkan dalam Pasal 1320 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yaitu:
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya
Para pihak (penjual dalam kasus ini developer, pembeli, dan pemilik tanah hak milik)
2. Kecakapan para pihak untuk membuat suatu perikatan
Para pihak yang melakukan transaksi harus cakap. Cakap bertindak hukum adalah sudah dewasa (berusia minimal 18 tahun atau sudah menikah), tidak dibawah pengampuan.
3. Suatu hal tertentu
Objek hukumnya spesifik, yaitu hak guna bangunan diatas tanah hak milik.
4. Suatu sebab yang halal
Merupakan perbuatan yang tidak dilarang oleh hukum, dalam kasus ini memang diperbolehkan untuk melakukan peralihan hak guna bangunan diatas hak milik sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 45 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Adapun syarat-syarat jual-beli yang harus dipenuhi, ada 2 yaitu:
a.Syarat Materiil
Pembeli dari tanah hak guna bangunan diatas hak milik tersebut merupakan subyek hukum sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 34 Peraturan Pemerintah No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yaitu:
(1)Warga Negara Indonesia, dan
(2)Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Penjual dalam kasus ini merupakan developer pemilik tanah hak guna bangunan di atas tanah hak milik, berdasarkan persetujuan dari pemegang hak milik tanah tersebut.
Hak guna bangunan ini dapat dialihkan kepada pihak lain (Pasal 45 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah).
b.Syarat Formiil
Untuk memenuhi syarat formiil maka Peralihan hak ini tentu saja wajib diketahui oleh pihak pembeli, penjual, dan pemilik tanah hak milik yang diatasnya melekat hak guna bangunan, dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan melakukan pendaftaran tanah di kantor pertanahan.
Agar perjanjian jual beli tanah hak guna bangunan diatas hak milik tersebut menjadi sah maka harus memenuhi syarat-syarat sebagaimana yang telah diuraikan diatas. Meskipun sah dalam hak jual-beli namun kekurangan daripada hak guna bangunan diatas tanah hak milik ini adalah memiliki jangka waktu terbatas, tidak seperti pada hak milik yang mempunyai jangka waktu yang tak terbatas.
Hak milik ini sebagai hak atas tanah yang bisa diturunkan, terkuat, dan terpenuh tanpa mengecualikan fungsi sosial hak atas tanah, sehingga jenis hak atas tanah ini yang paling cocok untuk dimiliki oleh Warga Negara Indonesia untuk rumah tempat tinggal. Perlu diketahui bahwa menurut Pasal 21 ayat (1) dan (2) Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang bisa memiliki Hak Milik hanya Warga Negara Indonesia dan badan-badan hukum yang oleh pemerintah telah ditetapkan dengan syarat-syaratnya, sedangkan pihak developer sebagai badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia tidak bisa memiliki Hak Milik.
Oleh karena itu, untuk rumah dengan Hak Guna Bangunan diatas tanah negara yang dibeli dari developer segera setelah pembuatan akta jual beli di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan melakukan pendaftaran tanah di kantor pertanahan, mengajukan permohonan peningkatan hak menjadi Hak Milik. Penulis menyarankan agar pembeli rumah KPR melalui developer wajib mengecek sebelum menandatangani Akta Jual Beli (AJB) perihal status tanah dan jenis hak atas tanah terhadap rumah yang akan dibelinya tersebut.
Penulis: Richie Habel Limantara, S.H.
Mahasiswa Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada Yogyakarta
Sumber
1.https://www.hukumonline.com/klinik/a/sahkah-jual-beli-tanah-bangunan-jika-bangunannya-ternyata-milik-pihak-ketiga-lt60e2745914b74/ yang diakses pada Pukul 13.00 Selasa, 12 Maret 2024