Pembangunan adalah proses yang sebelumnya telah direncanakan serta salah satu upaya manusia untuk meningkatkan taraf dan kualitas hidupnya. Berdasarkan hakikatnya, konsep pembangunan tidak sekedar mencakup pemeliharaan sumberdaya alam, namun juga menyediakan kebutuhan dari umat manusia yang semakin lama akan bertambah banyak. Salah satu pembangunan yang sering dilakukan yakni pembangunan infrakstruktur berupa sarana dan prasarana.
Hal tersebut merupakan kewajiban dari pemerintah sebagai upaya memenuhi kebutuhan masyarakat pada era globalisasi. Namun, dikarenakan adanya keterbatasan anggaran yang dimiliki oleh pemerintah menjadikan kebutuhan kerjasama dengan investor atau pihak swasta sangat diperlukaan dalam membangun serta mengembangkan sarana dan prasarana sebagai bentuk nyata pemerintah dalam memenuhi kebutuhan masyarakat.
Dalam mewujudkan pembangunan infrastruktur dan pelayanan yang tujuannya untuk mensejahterakan masyarakat memunculkan konsep Public Private Partnership (PPP), ini adalah bentuk kerjasama antara pemerintah dengan pihak investor atau swasta dalam memenuhi kebutuhan masyarakat. Public Private Partnership (PPP) merupakan mekanisme pembiayaan alternative untuk pengadaan pelayanan public yang telah digunakan secara luas di berbagai negara, khususnya pada negara maju.
Public Private Partnership ialah hubungan berbasis kontrak yang menentukan secara rinci tanggung jawab serta kewajiban masing masing mitra. Pada kontrak kerja sama tersebut dijelaskan secara detail bagaimana bentuk perjanjian seta segala kewajiban yang harus dipenuhi masing masing pihak. Public Private Partnership juga bisa diartikan sebagai kerangka kerja yang melibatkan sector swasta serta pemerintah yang masing masing telah memiliki perannya. Pihak swasta selaku investor dengan keahlian teknik, operasional, dan inovasi serta pemerintah sebagai pembuat peraturan atau kebijakan dalam pembangunan tersebut.
Di Indonesia, pemerintah telah serius menerapkan konsep Public Private Partnership (PPP) atau dulunya biasa disebut dengam Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS) sejak tahun 2005. Akan tetapi pada kenyataanya penerapan PPP tersebut masih banyak kendala, salah satu contohnya adalah pengadaan tanah. Adanya kerja sama yang dilakukan pemerintah dengan swasta dalam pembangunan infrastruktur memunculkan banyaknya kerjasama yang dilakukan pemerintah dengan swasta.
Salah satunya yang sering digunakan adalah adalah Bangun, Operasikan, dan Transfer (BOT). kerjasama dengan model BOT merupakan model kontrak kerjasama yang melibatkan dua pihak yakni pengguna serta penyedia jasa. Dimana pengguna jasa pada umunya adalah sektor public, sedangkan penyedia jasanya adalah sektor public.
Perjanjian Build Operate Transfer (BOT) dapat menyebabkan terjadinya permasalahan yang berkaitan dengan pembangunan dan pengelolaan misalnya pada kerjasama yang dilakukan oleh Pemerintahan Kabupaten Sidoarjo dengan PT Indraco sebagai swasta untuk membangun Suncity Plaza Sidoarjo. Akan tetapi masih terdapat banyak sekali kendala yang harus dihadapi dalam erjanjian Kerjasama BOT antara Pemerintah Sidoarjo dengan PT Indraco sebagai sektor privat masih terkendala dengan tanah eks lapangan golf yang digunakan untuk membangun Suncity Plaza Sidoarjo adalah tanah yang berasal dari Bekas Tanah Kas Desa (BTKD) yang masih belum dilindungi hukum yang kuat karena masih belum disertifikatkan.
Hal tersebut dikarenkan statusnya dulu merupakan tanah milik desa. Jika maslah tersebut dibiarkan, dengan tidak adanya kekuatan hukum yang kuat, tanah yang sekarang berdiri Suncity Plaza bisa jadi nantinya diakui oleh sektor privat sebagai mitra yang bekerjasama dengan pemerintah.
Namun, ketua Dewan Perwakilan Rakya Daerah sudah menghimbau terhadap Dinas Pendapatan, Pengelolaan Kekayaan dan Aset (DPPKA) Kabupaten Sidoarjo yang memiliki tugas dalam menjaga aset milik Pemerintah Kabupaten Sidoarjo untuk menyelesaikan pembuatan sertifikat vang masih terhambat oleh kelengkapan berkas. Selain itu, masalah durasi perjanjian yang panjang hingga 30 tahun menjadi sesuatu hal yang menarik untuk dibahas lebih lanjut.
Diihat dari prosedur yang telah diterapkan oleh Kementerian Perekonomian maka pelaksanaan dari Public Private Partnership (PPP) antara Pemerintahan Kabupaten Sidoarjo dengan PT. Indraco tidak memenuhi ketentuan yang telah ditetapkan, hal ini disebabkan oleh kerja sama tersebut tidak ada studi kelayakan. Selain itu Pemerintah Kabupaten Sidoarjo tidak melaksanakan tender disebabkan proyek inisiatifnya dari swasta, Pemerintah Kabupaten Sidoarjo mendapatkan pengajuan proposan dari pihak swasta dan dipaparkan dengan system buauty contest.
Jika dilihat dari tahapan pelaksanan yang diterapkan dalam perjanjian kerjasama dengan menggunakan model Build Operate Transfer (BOT) antara Pemerintah Kabupaten Sidoarjo dengan PT. Indraco yang dilakukan dengan jangka waktu selama 30 tahun telah sesuai dengan Pasal 36 PP Nomer 27 tahun 2024 yang berkaitan dengan Pasal 111 Permenkeu Nomer 78/PMK.06.2014 yang mengatur jangwa waktu mengenai perjanjian BOT dalam pembangunan infrastruktu berlaku maksimal sampai 30 tahun, hal tersebut terlihat dengan tahap pembangunan, pengelolaan, dan pengembalian yang dilaksanakan selama 30 tahun.