Proyek konstruksi merupakan salah satu bentuk kegiatan yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas dan dengan sumber daya tertentu untuk mencapai hasil dalam bentuk bangunan atau infrastruktur. Setiap proyek konstruksi pada umumnya mempunyai rencana pelaksanaan dan jadwal pelaksanaan yang tertentu, kapan pelaksanaan proyek tersebut harus dimulai, kapan harus diselesaikan, bagaimana proyek tersebut akan dikerjakan, serta bagaimana penyediaan sumber dayanya. Keberhasilan dalam menjalankan proyek tepat waktu, biaya, serta mutu yang telah direncanakan adalah salah satu tujuan terpenting bagi pemilik dan kontraktor. Pelaksanaan proyek yang tidak sesuai dengan rencana, dapat mengakibatkan keterlambatan proyek.
Pada pelaksanaan proyek konstruksi, keterlambatan proyek menjadi masalah yang menghambat kinerja waktu penyelesaian proyek. Keterlambatan tersebut diakibatkan oleh berbagai macam seperti alokasi penempatan sumber daya yang tidak efektif, keterbatasan tenaga kerja, peralatan yang tidak mencukupi, kondisi cuaca yang burul, metode kerja yang salah, pembebasan lahan, kurangnya komunikasi dan koordinasi antara pihak yang terlibat di dalam proyek, dan sebagainya. Keterlambatan tersebut dapat menyebabkan bertambahnya waktu pelaksanaan proyek yang akan meningkatnya pembiayaan dalam pelaksanaan proyek. Keterlambatan juga akan mempengaruhi pemasukan pendapatan yang akan diterima.
Salah satu penyebab keterlambatan pelaksanaan proyek adalah pembebasan/pengadaan lahan. Masalah utama pembebasan lahan terdapat pada birokrasi/hukum yang tidak tegas sehingga mengulur waktu. Faktor yang menjadi masalah penbebasan lahan terjadi pada Panitia Pembebasan Tanah (P2T), sengketa tanah, aturan-aturan multi tafsir Undang-Undang Pokok Agraria No.5 Tahun 1960, proses musyawarah, dan lain-lain. Selain itu, terdapat permasalahan terhadap pemilik tanah.
Masalah yang kerap kali timbul adalah tidak setujunya pemilik tanah untuk menyerahkan tanahnya. Penyebab utamanya adalah tanah tersebut merupakan warisan keluarga turun-temurun sehingga harus dijaga dan dipelihara. Pemikiran tersebutlah yang menjadi penghambat pembebasan lahan. Sehingga, pihak yang terlibat dalam proyek harus melakukan musyawarah terhadap pemilik tanah tersebut. Musyawarah tersebut bertujuan meyakinkan pemilik tanah untuk menyerahkan tanah tersebut. Metode yang digunakan berbagai macam yang salah satunya yaitu pemberian kompensasi/ganti rugi. Pemberian ganti rugi tersebut harus dirundingkan antara kedua pihak agar menguntungkan kedua pihak. Hal tersebut penting agar biaya pembebasan lahan tidak menjadi beban biaya pembangunan proyek.
Contoh kasus pembebasan lahan yang berpengaruh pada pembangunan proyek adalah Proyek Pembangunan Jalan Tol Cinere-Jagorawi. Berdasarkan rencana pembangunan yang dilakukan pada tahun 2005, dapat diketahui bahwa waktu yang disediakan untuk pembebasan lahan yaitu selama 2 tahun, pelaksanaan kontruksi dilakukan selama 2 tahun dan dimulai pada tahu 2007, dan pelaksanaan operasi dilakukan mulai tahun 2009. Namun, terjadi masalah dalam pembebasan lahan yang mengakibatkan penundaan pelaksanaan konstruksi selama 2 tahun.
Penyebab keterlambatan pembebasan lahan tersebut karena kurangnya dana untuk ganti rugi. Keterlambatan pembebasan lahan memberikan dampak pada kelayakan investasi yaitu NPV, IRR, dan Pay Back Period. Net present value (NPV) proyek jalan tol mengalami penurunan sebesar 18,36 dari tahun 2005 ke tahun 2010. Interest Rate of Return(IRR) juga mengalami penurunan sebesar 0,77 % dari tahun 2005 ke tahun 2010. Pay Back Period mengalami penambahan waktu yang awalnya selama 17,6 tahun menjadi 18 tahun. Dampak lain yang diakibatkan oleh keterlambatan pembebasan lahan adalah sebagai berikut :
- Meningkatkan biaya kontruksi akibat kenaikan material dan upah yang akan berdampak pada penyesuaian rencana bisnis.
- Menambah faktor eskalasi yang merupakan gabungan dari faktor inflasi yang diasumsikan dan faktor inflasi realisasi sehingga biaya kontruksi akan terkoreksi semakin tinggi dan akan berdampak pada rencana investasi.
- Menambah beban bunga Interest During Construction (IDC) sehingga berdampak pada perhitungan rencana investasi. Semakin lama pekerjaan akan semakin panjang untuk perhitungan bunga pinjaman.
- Mempengaruhi perhitungan proyeksi volume kendaraan harian sehingga berdampak pada analisa pendapatan dan perhitungan tarif.
- Mempengaruhi masa tenggang pembayaran pinjaman (grace period) dan akan mempengaruhi cashflow serta tingkat kelayakan. Masa tenggang grace period sangat terbatas yang biasanya antara dua atau tiga tahun.
- Mengurangi total waktu pengembalian pinjaman (tenor) sehingga mempengaruhi analisa cashflow serta kelayakan investasi. Semakin panjang waktu pembebasan lahan akan mempersempit jangka waktu pengemablian pinjaman (tenor).
- Mempengaruhi analisa dan rencana operasional dan pemeliharaan sehingga berdampak pada kelayakan investasi.
- Mempengaruhi rencana waktu masa konsesi sehingga akan sangat mempengaruhi kelayakan investasi.
Dari contoh kasus di atas dapat disimpulkan bahwa keterlambatan pembebasan lahan akan berdampak pada biaya pelaksanaan konstruksi dan terjadinya revisi pada perhitungan rencana investasi. Karena adanya perubahan biaya konstruksi maka akan berdampak pada hasil keluaran yaitu proyeksi pendapatan yang akan didapatkan di kemudian hari. Dampak lain yang akan ditanggung oleh pelaksana proyek (swasta) adalah kerugian yang tidak sedikit akibat terlambatnya masuknya keuntungan yang diperoleh dari proyek.
Sehingga, untuk mempertahankan kelayakan investasi proyek, harus dilakukan penyesuaian rencana investasi agar kerugian yang terjadi dapat diminimalkan sedemikian mungkin sehingga keuntungan akan tetap didapatkan walaupun akan memakan waktu yang lebih lama. Oleh karena itu, permasalahan pembebasan lahan memiliki dampak penting bagi pembiayaan pembangunan proyek. Rencana pembebasan lahan harus disiapkan secara matang agar menekan resiko kerugian yang mungkin terjadi di masa yang akan datang.
Demikian adalah artikel mengenai dampak keterlambabatan pembebasan lahan terhadap pembiayaan pembangunan proyek. Berikut adalah sumber referensi penulis dalam menuliskan artikel ini, yaitu :
Sumber referensi :
Dharmawan, Yudhi. 2012. Dampak Ketidakpastian Waktu Pembebasan Tanah Terhadap Besaran Tarif Awal pada Proyek Investasi Jalan Tol. Tesis. Program Pasca Sarjana Salemba Universitas Indonesia. Depok