Biaya Transaksi pada Ekonomi Kelembagaan

Biaya transaksi pada Ekonomi Kelembagaan

          Biaya transaksi merupakan biaya yang harus dikeluarkan seseorang ketika melakukan transaksi jual beli, tentunya biaya ini diluar harga barang atau jasa tersebut. Mengapa demikian?hal tersebut muncul akibat adanya biaya tenaga kerja yang dibutuhkan untuk menghubungkan atau memasarkan antara penjual dan pembeli barang dan jasa. Biaya transaksi adalah gagasan dari teori kelembagaan baru (New Institutional Economics atau NIE) guna menyanggah pemikiran Ekonomi Neo Klasik (NCE) yang mengganggap bahwa pasar berjalan secara sempurna tanpa biaya apapun dengan asumsi pembeli memiliki informasi yang sempurna dan antara pembeli dan penjual mudah dalam bertukar informasi. Tetapi pada kenyataannya penjual tidak memiliki cukup informasi tentang pembeli sehingga masih membutuhkan bantuan pihak ketiga contohnya bantuan broker atau makelar atau penghubung antara penjual dan pembeli. Selain itu pada kenyataannya penjual sulit bertemu dengan pembeli secara langsung sehingga membutuhkan penghubung yaitu broker atau makelar atau sejenisnya.

            Pemikiran konsep biaya transaksi (Transaction Costs) ini masih relevan hingga saat ini untuk digunakan. Pada kehidupan kita sehari-hari praktek biaya transaksi ini ada di sekeliling kita dan sering kita jumpai. Misalnya saja, biaya yang dibayarkan kepada pialang untuk melaksanakan perdagangan adalah biaya transaksi. Contoh lain adalah biaya transaksi dalam pembelian dan penjualan rumah, yang mencakup komisi agen dan biaya penutupan, seperti biaya pencarian hak milik, biaya penilaian, dan biaya pemerintah. Penghubung antara penjual dan pembeli rumah ini disebut makelar individual tanah atau rumah dan saat ini semakin berkembang dan terorganisir dengan sebutan agen property. Didaerah perkotaan sering kita jumpai ketika ada rumah dijual atau hendak disewakan, di depan rumah tersebut terdapat papan yang berisi iklan agen property dengan tulisan dijual atau disewakan. Pemilik rumah sebagai penjual barang mengeluarkan biaya untuk dihubungkan dengan pembeli karena kurangnnya informasi tentang pembeli. Fenomena ini semakin menguatkan konsep bahwa biaya transaksi pada New Institutional Economics (NIE) masih relevan dengan kondisi saat ini.

            Didaerah pedesaan proses jual beli tanah atau rumah membutuhkan bantuan jasa penghubung seorang makelar individual. Makelar properti yang bersifat independen, bekerja secara individual dan statusnya tidak resmi seperti agen property. Tugas makelar sama dengan agen property yaitu sebagai penghubung antara penjual dan pembeli. Makelar individual menjalin komunikasi dengan berbagai pihak untuk mendapatkan informasi siapa yang ingin menjual tanah atau rumah mereka dan siapa saja yang berminat untuk menawar atau membelinya langsung tanpa menawar. Tidak sampai disitu saja makelar juga harus mempunyai skill komunikasi yang bagus untuk meyakinkan calon pembeli mengapa harus memilih barang tersebut. Sehingga proses transaksi jual beli barang berupa tanah atau rumah tersebut segera terlaksana. Dari jasa tersebut makelar individual ataupun agen property mematok harga jasa mereka dengan biaya yang tidak murah.

Komisi atau biaya yang dikeluarkan penjual kepada makelar ataupun agen property telah diatur dalam perundang-undangan. Peraturan tersebut tertuang dalam peraturan Menteri Perdagangan Nomor 51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017, tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (Permendag 51/2017), besaran yang disebutkan untuk makelar properti minimalnya 2%. Sedangkan nominal maksimalnya ialah 5%. Umumnya, makelar properti juga akan menerima komisi tetap saat transaksi jual, beli atau sewa rumah hingga tanah, ataupun properti lainnya. Berikut adalah rinciannya:

• Komisi 5% untuk kontrak dan penyewaan properti.
• Komisi 3% untuk harga jual properti maksimal Rp1 miliar.
• Komisi 2,5% untuk harga jual properti di atas Rp1-3 miliar.
• Komisi 2% untuk harga jual properti yang lebih besar dari Rp3 miliar

Berdasarkan penjelasan tentang makelar atau agen property tanah atau rumah diatas dapat disimpulkan bahwa biaya transaksi yang dikeluarkan seseorang untuk menjual tanah atau rumahnya tidak sedikit. Pasar tidak sempurna yang digaungkan oleh pemikir teori kelembagaan baru (New Institutional Economics NIE) benar adanya dan terjadi hingga saat ini. Teori biaya transaksi ini merupakan turunan dari asumsi tentang sifat rasionalitas manusia yang terbatas.