Pengembangan Mixed-Use dalam Sistem TOD, Konsep Pengembangan Kota Masa Depan

[caption id="attachment_417027" align="aligncenter" width="504" caption="www.transit-oriented.com"][/caption]

Kondisi terkini perkotaan padat selalu identik dengan kemacetan ataupun polusi padat sehingga lingkungan menjadi tidak sehat. Pengembangan bisnis properti seperti perkantoran, institusi, hotel, apartemen, ataupun komersial yang begitu tinggi di pusat kota mendorong mobilisasi yang tinggi pula di area tersebut. Dalam hal ini, konsep pembangunan kota harus benar-benar dirancang dan diaplikasikan di masa mendatang, terutama untuk mereduksi kepadatan arus lalulintas.

Transit-oriented development atau disingkat TOD dapat menjadi salah satu langkah strategis merancang kota masadepan yang lebih baik, termasuk juga mengurangi kepadatan lalulintas. TOD merupakan pendekatan perencanaan yang terkait dengan area berkepadatan tinggi, dengan pola ruang yang terklaster di sekitar stasiun dan koridor (Preiss & Shapiro, 2002). Indikator keberhasilan sistem TOD di suatu wilayah adalah lebih banyak orang dapat tinggal dan bekerja, pergi bersekolah, berbelanja, dan kegiatan lain dengan berjalan kaki dari dan ke stasiun. Atau dengan kata lain, orang-orang dapat melakukan aktivitas lokal dengan berjalan kaki.

[caption id="attachment_417029" align="aligncenter" width="560" caption="ntl.bts.gov"]

14314815041253345236

[/caption]

Dalam aplikasinya, sistem TOD tidak bisa berdiri sendirian. TOD perlu ditunjang oleh mixed-use development atau sistem pengembangan berbasis penyampuran fungsi. Mixed-use development merupakan pengembangan produk properti (perkantoran, hotel, tempat tinggal, komersial) yang dikembangkan menjadi satu kesatuan, atau minimal dua produk properti yang dibangun dalam satu kesatuan (Mandala, 2013). Manfaat nyata dari aplikasi mixed-use development ini adalah pengembangan kota dapat lebih efisien karena banyak fungsi/produk properti disatukan dalam satu bangunan, kota menjadi lebih compact, dan mobilisasi lebih ‘rapi’ karena tidak terlalu banyak berlalulalang dalam mengakses tempat tertentu.

TOD dan mixed-Use development di luar negeri

[caption id="attachment_417030" align="aligncenter" width="560" caption="www.architectmagazine.com"]

1431481575857694885

[/caption]

Pengembangan kota berbasis TOD yang terintegrasi dengan mixed-use development sudah diapliaksikan di beberapa negara maju seperti Singapura, Jepang, Hongkong, atau Amerika. Kita bisa belajar banyak misalnya dari kota Atlanta di Georgia, Amerika. Kota ini memiliki sistem lalulintas berbasis transit dibawah MARTA (Metropolitan Atlanta Rapid Transit Authority) yang juga mengontrol pengembangan kota berbasis TOD dan mixed-use development dalam sistem tata kotanya. Sistem transit yang ada disana menjangkau baik area residensial (hunian warga) hingga area destinasi (kantor, pertokoan, sekolah, dan lain-lain). Sistem transit juga melayani para commuter pada jam-jam sibuk untuk mengakses ke berbagai tujuan dalam kereta yang sama.

Konsep mixed-use development diaplikasikan dalam bentuk vertical mixed-use, yaitu pengembangan produk-produk properti secara vertikal, bukan secara horizontal. Dengan begitu fungsi-fungsi dapat disatukan ke dalam ruang-ruang vertikal yang lebih efektif dan memungkinkan ruang-ruang terbuka dalam kota.

Strategi sistem transit di Atlanta

[caption id="attachment_417032" align="aligncenter" width="553" caption="7 tipologi stasiun dalam sistem TOD di kota Atlanta"]

14314816271946233942

[/caption]

Dalam menjalankan sistem transitnya, MARTA mengkategorisasikan tujuh tipologi stasiun yang menjelaskan bermacam kombinasi yang berbeda terkait kepadatan, lokasi, tataguna lahan, dan fungsi transit. Tipologi stasiun tersebut dibagi kedalam urban core, town center, commuter town center, neighborhood, arterial corridor, special regional destination, dan collector. Tujuan pengkategorisasian ini adalah untuk memahami bagaimana stasiun berkembang kedalam lokasi-lokasi yang mendukung sistem TOD.

1431481682361179631

Di area urban core atau pusat kota misalnya, tataguna lahan di area ini diatur untuk pengembangan perkantoran, institusi, hotel, fasilitas publik, dan area residensial multi-family. Indikator sukses pada area ini adalah operasional penuh 24 jam dalam seminggu terhadap produk properti didalamnya (residensial, retail, restoran, ataupun cultural) sehingga lingkungan di area ini tidak pernah mati alias selalu ramai. Contohnya dapat terlihat di Peachtree Center Station yang mengintegrasikan berbagai properti yang kompleks dengan skywalk. Ataupun contoh lain di South Boston Waterfront yang menyediakan akses yang terjangkau antara stasiun dengan lokasi-lokasi destinasi.

Area lain seperti town center, commuter town center, dan seterusnya memiliki karakteristik tata ruang yang berbeda satu sama lain. Area neighborhood lebih didominasi oleh area residensial dan tidak sepadat area urban core atau town center padat perkantoran. Namun pada intinya, sistem TOD tetap ada di masing-masing area dan titik-titik stasiunnya disesuaikan dengan tingkat mobilisasi di masing-masing area.

Standar yang mengatur kepadatan dan penggunaan lahan

TOD dapat berjalan lancar apabila pembangunan properti disekitarnya juga sesuai dengan masterplan dan standar-standar tertentu yang telah ditetapkan. Tujuan utamanya adalah kepadatan dan penggunaan lahan dapat terkontrol dengan benar. Standar yang mengatur tentang density misalnya, lebih menitikberatkan pada unsur floor area ratio (FAR), di Indonesia lebih dikenal dengan koefisien luas bangunan. Standarisasi FAR sangat berguna karena dapat digunakan untuk membandingkan kepadatan terhadap berbagai fungsi yang berbeda. Bangunan tinggi dengan ruang terbuka luas di lantai dasar, dan bangunan pendek dengan ruang terbuka sempit, dapat memiliki FAR yang sama.

[caption id="attachment_417034" align="aligncenter" width="490" caption="standar terkait FAR di Kota Atlanta"]

1431481731462371482

[/caption]

Di kota Atlanta juga diatur tentang tata guna lahan pada kawasan TOD. Standar yang mengatur bertujuan untuk mengsukseskan mixed-use development yang gagasan pokok pengembangan kotanya. Standar tentang tata guna lahan ini misalnya mengatur fungsi-fungsi apa saja yang boleh dan tidak bolah dibangun di wilayah TOD, yang tidak boleh dibangun di area pusat kota, ataupun yang dibangun dengan izin khusus.

[caption id="attachment_417036" align="aligncenter" width="560" caption="pengaturan tataguna lahan kawasan TOD"]

143148179764741545

[/caption]

Salah satu kunci sukses keberhasilan TOD di kota Atlanta adalah lingkungan jalan yang selalu ‘aktif’ alias ramai selalu diakses orang. Hal ini karena ada standar yang mengatur bahwa setiap bangunan (kecuali residensial) di tepi jalan utama, plaza, atau jalur pedestrian harus mengalokasikan minimal 50% lantai dasarnya untuk fungsi retail, restoran, fasilitas publik, atau aktivitas hiburan.

[caption id="attachment_417037" align="aligncenter" width="560" caption="bangunan mixed-use di salah satu sudut kota (MARTA TOD Guidelines)"]

14314818681895083809

[/caption]

Selain itu, ada juga standar yang mengatur tentang ‘keterjangkauan rumah’ (affordable housing). Standar ini mengatur bahwa minimal 20% unit residensial atau produk mixed-use yang dibangun pada sistem TOD harus dapat diakses / terjangkau untuk para pekerja rumahtangga, senior dengan junior, kaum moderate, ekonomi menengah kebawah, dan kaum difable. Dengan sistem ini, pengembang properti tidak terlalu terbebani dengan hanya mengalokasikan 20% ruang untuk segala golongan, dibandingkan harus dengan kebijakan alokasi pembangunan berdasarkan tingkat kemewahan 1 : 3 : 6 misanya. Disisi yang lain, standar 20% ini terasa lebih cair dan meminimalisir terjadinya kesenjangan golongan atas dan golongan bawah, karena semua orang dapat ‘merasa memiliki’ produk-produk properti yang ada dalam kota.

Prospek untuk pembangunan di Indonesia

Pengembangan mixed-use development di Indonesia sudah banyak dikembangkan, terutama di kota-kota berkepadatan tinggi seperti kawasan Jabodetabek ataupun Surabaya. Produk-produk properti ini biasanya memiliki produk utama berupa apartemen, hotel, perkantoran, dan pusat belanja. Pengkonsentrasian kegiatan didalamnya menghasilkan produk fasilitas dan infrastruktur kota yang efisien karena terpusat dalam satu kawasan.

[caption id="attachment_417038" align="aligncenter" width="614" caption="berbagai pengembangan mixed-use pada bisnis properti di Indonesia"]

14314819561228183673

[/caption]

Sayangnya, sistem TOD di Indonesia masih dalam tahap rencana, belum sampai aplikasi. Rencananya, Jakarta dan sekitarnya pada 2016 akan memiliki jalur MRT modern pertama yang memaksimalkan lahan sekitar stasiun untuk pengembangan properti dengan kepadatan tinggi. Adanya wacana ini mengakibatkan pengembang-pengembang berlomba untuk membangun produk properti multifungsi (mixed-use development) yang terintegrasi dengan sistem MRT yang ada nantinya. Dalam hal ini, paradigma pengembangan properti oleh para pengembang harus sejalan dengan paradigma pembangunan infrastruktur transportasi publik oleh pemerintah.

Bila nantinya sistem TOD dapat terealisasi secara menyeluruh, maka akan menciptakan lingkungan yang bebas polusi. Serta mengurangi ketergantungan terhadap BBM, karena TOD dapat menekan angka penggunaan mobil.

Salam Pembangunan Indonesia . . . .

Artikel terkait :

•Alexander, Hilda. 2013, Di Bekasi, SuperblokMulaiDisiapkanTerkoneksiRute Monorail – Diaksestanggal 2 Mei 2015 darihttp://properti.kompas.com/

•Alexander, Hilda. 2013, Selain LRT, AdhiKaryaJugaGarap Grand Dhika City Cibubur – Diaksestanggal 2 Mei 2015 darihttp://properti.kompas.com/

•Alexander, Hilda. 2013, TOD Dikembangkan, Developer BerlombaMembangun – Diaksestanggal 2 Mei 2015 darihttp://properti.kompas.com/

•Lambert, KaleahDe’Nay. 2009, TOD and Its Effect on Property Values: an Atlanta Case Study

•Mandala, Zeji. 2013, Mixed Use Development sebagaiRepresentasi Pembangunan Kota Berkelanjutan – Diaksestanggal 30 April 2015 dari zejimandala.files.wordpress.com

•MARTA (Metropolitan Atlanta Rapid Transit Authority) – Transit Oriented Development Guidelines

•Preiss, Abeles Phillips & Shapiro. 2002, CRCOG Best Practices Manual

•wartaekonomi.co.id (3/3/2013) - Mengusung Transit-Oriented Development ke Ibukota (Bag V)

wartaekonomi.co.id (31/3/2013) - Strategi Grup Ciputra di Bisnis Superblok, Hotel Budget dan TOD (Bag IV)