Problematika Pemilikan Apartemen atau Unit Rumah Susun

Jika anda selesai beraktivitas dan hendak pulang, tempat manakah yang akan tuju?  Rumah tentunya bukan. Mau rumah kost, kontrakan, milik keluarga atau milik sendiri, yang penting bisa pulang, beristirahat, dan memiliki privasi sendiri, Pokoknya .... "My home sweet home", "Rumahku Istanaku." 

Rumah menurut UUD 45 pasal 28 H adalah salah satu hak dasar rakyat dan oleh karena itu setiap warga negara berhak untuk bertempat tinggal dan mendapat lingkungan hidup yang baik dan sehat.

Selain itu, rumah juga merupakan kebutuhan dasar manusia dalam meningkatkan harkat, martabat, mutu kehidupan dan penghidupan, serta sebagai pencerminan diri pribadi dalam upaya peningkatan tarat hidup, serta pembentukan watak, karakter dan kepribadian bangsa.

Rumah selain berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembina keluarga yang mendukung perikehidupan dan penghidupan juga mempunyai fungsi sebagai pusat pendidikan keluarga, persemaian budaya, dan penyiapan generasi muda. Oleh karena itu, pengembangan perumahan dengan lingkungannya yang layak dan sehat merupakan wadah untuk pengembangan sumber daya bangsa Indonesia di masa depan.

Salah satu solusi untuk memiliki rumah nyaman di perkotaan  adalah tinggal di apartemen atau kondomonium  atau rumah susun.  Meskipun banyak istilah yang digunakan untuk menyebut hunian / perumahan vertikal / bertingkat, tapi dalam peraturan perundang-undangan Indonesia hanya satu istilah yang dikenal untuk semua istilah itu  yaitu rumah susun. 

Pengaturannya ada dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Faktor utama yang membedakan di lapangan antara rumah susun (rusun)  dengan apartemen dan kondominium hanyalah di fasilitas yang ditawarkan. 

Umumnya, " rusun" hanya dilengkapi dengan prasarana dasar, seperti jaringan jalan, drainase, sanitasi, air bersih dan tempat sampah. Utilitas umum atau kelengkapan penunjang pada lingkungan rumah susun antara lain adalah jaringan listrik, jaringan telepon dan jaringan gas. Sementara, pada apartemen dan kondominium tersedia fasilitas yang lebih lengkap, mulai dari lobby layaknya hotel, parkir luas, kolam renang, cafe,  dan sarana kebugaran.

Untuk memiliki bangunan rumah susun tersebut, selain mekanisme pembayaran tunai langsung atau tunai bertahap, dapat juga dilakukan melalui mekanisme pembelian melalui pembiayaan perbankan dengan jaminan unit satuan rumah susun secara kredit melalui fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen / Rumah Susun (KPA). 

Adanya jual beli dengan obyek unit satuan rumah susun dapat menimbulkan perjanjian kredit, dimana atas obyek dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan yang memiliki nilai kebendaan, dan dapat dieksekusi dengan kekuatan eksekutorial apabila terjadi wanprestasi/gagal bayar oleh pihak peminjam.

Pembangunan rumah susun dengan spesifikasi standar yang ditetapkan pemerintah membutuhkan pendanaan uang berjumlah yang besar untuk keperluan perencanaan pembangunan, pembelian/pembebasan tanah yang menjadi alas bangunan rumah susun, pemasaran, dan pengelolaan dalam masa garansi sebelum serah terima ke badan pengelola.

Apabila hanya mengandalkan pembiayaan atas dasar nilai tanah yang menjadi alas bangunan rumah susun, maka developer pun secara bisnis rugi karena harus mengeluarkan dana investasi yang besar tetapi pengembalian dananya cukup lama karena pembangunan rumah susun tidak secepat pembangunan unit rumah, pembangunannya harus berkesinambungan.